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楼市调控两难

经济观察网   2012-06-20 15:15

[摘要] “房地产仍然将是中国经济未来20年的发动机”,在房地产放与不放的关键时刻,全国政协经济委员会副主任郑新立如此公开言论,显得颇为大胆。这是他面对一位开发商的提问而发出的声音,他的话给了这位开发商很大的信心。

“房地产仍然将是中国经济未来20年的发动机”,在房地产放与不放的关键时刻,政协经济委员会副主任郑新立如此公开言论,显得颇为大胆。这是他面对一位开发商的提问而发出的声音,他的话给了这位开发商很大的信心。

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虽然进入6月以来,包括住建部、发改委和央行在内的中央部委,已多次就“房地产调控放松”的风声做出回应,并一致强调“中央在房地产调控政策上的总基调不变”。但是在郑新立看来,如果5、6月工业增加值仍维持在9%的水平,没有一个明显增长,二季度的GDP就有可能低于7%。这是决策层不愿意看到的结果,而之前的“4月份经济数据如此糟糕,房地产是主因”。

湖南、天津、陕西等省市发改委人士对本报证实,在4月国务院常务会议关于当前宏观经济形势分析之后,确实在当地经济形势座谈会上分发了一份文件,主要是传递中央精神,其中对于房地产提出了三条非常明确的调控建议,即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。据悉这是国家发改委给出的建议,具体落实则需由地方政府操作,“要求各地各部门采取有力措施”、“引导各方面形成统一的市场预期”。

发改委的条建议,在6月7日央行宣布降息时已被印证。而被认为最易于操作的首付比例和税费减免,银监会和税务部门并未给出明确答复。但本报了解到,在住建部看来,提高首套房首付比例至30%本身是不符合调控总基调的,而近期信贷政策的放松和降息等动作,“是一个从错误到正确的调整”。

预期改变

6月15日,家住北京市回龙观小区的陈平给中介打去电话,决定出售位于回龙观北部的一套商品房,周六10点,他来到自家楼下准备开门的时候发现,已经聚集了30多个由中介带来的看房人。半后,一位看房人便决定交纳订金,购买这套115平米的三居室。尽管205万的价格比今年1月份时的价格高出20万。

链家地产位于北京回龙观的一家店,其5月销售收入为2.6亿,在销售停滞近一年后,终于迎来了似曾相识的场景。“这一轮购房者几乎都是首次购房或置换房屋的刚需,在经历了一年的观望后开始集中购房。”

但是令中介们困扰的是进入6月房屋供应量出现短缺,他们常常面对众多购房者无法提供房屋。“一些本打算卖房子的现在开始惜售,很多人预期政府会出台放松政策,比如降息,比如税费方面的,届时房价肯定会大涨”。

即便是主管房地产的政府部门,住建部也不认为,房价只是由供需决定。一位住建部官员告诉本报,“我们调控过程中常常忽略,房子是具有投资功能的,近年中国的房价实际上是由预期在决定。今年我们为什么看到调控成效比较不错,其实就是领导们不停地在各方面喊话,不停给大家传导调控的决心,在预期调控上起到了很好的效果”。

住建部一位官员在私下表示,“去年央行很多政策,其实是没有和我们的调控思路一致的。温总理去年一直强调要鼓励刚性需求和首次置业需求,同时加大中小套型中低价位房屋的供给。但是央行去年对于市场的判断过于谨慎,甚至将首套房利率也提到了1.1倍,这和整个思路是不一致的”。

对近期信贷政策的放松和降息等动作,该官员认为是一个从错误到正确的调整,“这肯定会促进一部分成交,也就是过去应该鼓励但被遏制的一部分购买需求会出来”。

在各省市发改委收到的中央调控建议文件中,优惠利率落实及首付比例并不由地方政府控制,地方政府能左右的,仅是“减免相关税费等措施”支持居民购买首套普通住房。而北京市一位地税官员称,今年不会出台这样的政策,至少十八大之前不会,南京市地税官员也表示针对房地产税费的减免几乎不可能。

虽然被认为最易于操作的首付比例的调整及房地产税费减免政策出台的可能性,银监会和税务系统官员均未表态或直接予以否认。但预期还是发生了戏剧性的逆转,楼市开始出现反弹。

国家统计局6月9日公布的数据显示,5月份商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,这两个数据相比4月分别上涨了15%、20%。1-5月份的房地产开发投资则达22213亿元,同比名义增长18.5%,增速比1-4月份回落0.2个百分点,增速下滑趋势大为放缓(1-4月较1-3月增速回落高达4.8个百分点)。

包括赵晓在内的学者认为,这轮调控周期中房地产的谷或许已过去。“近期政府对首套房贷的放松、降息以及房地产开发商贷款的放松对楼市已经起到作用,楼市很有可能在未来几个月里企稳并小幅回升。”赵晓称。

经济支柱

今年一季度财政收入排名中,过去财政收入增速保持前列的省市,如今几乎都在垫底。排名最后4位的是北京、上海、浙江和广东,这些往年的大佬们,也是土地和房价的地区,收入影响。

而数据也显示,2012年5月,财政收入剔除因汇缴上一年度企业所得税因素,财政收入增长5%左右。其中房地产营业税下降6.9%。

“我去南京调研,发现南京市场萎缩得很厉害,一方面是因为市场观望情绪很严重,认为价格还会降;其次限购也使得本地很多刚性需求和改善性需求也停滞了。”清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示。

在郑新立看来,情况可能会更糟。“住房投资是一个龙头,它可以拉动40多个部门,今年4月份我们之所以出现三大需求增速全面放缓,一个重要原因就是房地产投资的增长速度有所下降。”6月8日,郑新立在北京举行的一个工商业论坛上表示。

据悉,4月经济数据出乎高层意料。工业增加值同比仅增长9.3%,按照工业增长速度和GDP增长速度的多年规律和经验,两者之间通常相差3到5个百分点。这令决策层开始担忧。“如果5、6月工业增加值没有一个明显增长的话,二季度的GDP就有可能低于7%。”郑新立表示。

而公布的5月数据虽然好于上月,但是工业增加值仍为9.6%,并没有明显起色。此外,4月份社会用电量同比增长回落到3.7%,较3月下滑3.3个百分点,较去年4月下滑7.5个百分点。水泥生产量也出现负增长,这些指标都在揭示着实体经济面临的困难。

往年在固定资产投资中大都维持23%左右的房地产投资比重,今年出现了下滑。2012年1-4月固定资产投资完成额为75591.60亿元,同比增长20.2%。其中房地产开发为15835.19亿元,同比增长18.7%,占固定资产投资比重为20.9%,去年同期为21.2%。

在郑新立看来,房价调控和繁荣房地产业并不矛盾,而现实必须要考虑如何将房地产行业健康发展起来。因为在他多次的调研中发现,房地产实质上就是地方经济的支柱。

安徽省投资集团高层则对本报称,地方经济增长曲线几乎和房地产市场的发展曲线是一致的,而在目前的调控下,房地产市场低迷,地方各方面都受影响,投资、税收、土地收入全面受影响。

地方政府的确有“救市”的冲动。在此前5月,已有多达40个城市出台了类似提高公积金贷款额度,上调普通住宅标准以减免购房税费等措施。湖南发改委的中央调控建议文件曝光之后,舆论普遍认为地方政府新一轮的“救市”政策将密集出台。

本报获悉,河南省在6月初召开了经济形势分析会,而会前住建厅则下发紧急通知收集下辖各市1-5月的房地产交易数据,以供对房地产市场形势准确分析。

在住建部的调控政策结构中,限购、刚需、预期调控被视为三大重点。限购被视为遏制投机性购房的核心,而鼓励“合理购房需求”则是支撑楼市的关键所在。除限购之外,针对首套房购置的其他优惠利率落实、降低首付比例、减免相关税费等措施,都被解读为对“合理购房需求”的支持,但各部委都担忧舆论“解读过度”。

李稻葵建议,对南京、沈阳等在限购范围内的二线城市,当前完全可以出台政策,把交易量逐步恢复,从而使得价格恢复。“现在我们说‘调’不是要走回头路,不是要放松。而是更好地打击投资型需求,保护消费型需求,这是中国房地产政策必须要考虑的路”。

但是他认为,北京、上海、广州等地,房地产短期内调整的空间很小,这些地方由于城市公共设施比较完善,城市集聚效应已经体现出来,所以这些地方已经量价回升。

一位住建部官员说,“限购是特殊时期的特殊政策,但对于北京这样的城市,是需要继续坚持的,因为这已不是简单的住房问题,而是一个城市发展的问题。”李稻葵则预计,北京未来限购可能采取的模式是双轨制,中小户型一直限购,超大户型,例如豪宅还有别墅会逐渐放开。

安徽省投资集团的一位高层对本报记者表示,“对房地产的调控,我认为地方可以根据自己本地区状况调整,不能都按照北京、上海的节奏去调。”

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