[摘要] 前段时期，刚被预售制的存废谣言搅得满城动荡，近日，国家税务总局开始组织全国30多个省市税务系统工作人员学习房产税批量评估技术。能够确定的是，房产税相关政策正在走来，市场由此对房产税政策无限猜想：是解救？抑或绑架？
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下半年必将是个楼市政策大动干戈之秋，人们猜测二手房的交易税将提高、第二套以上住宅契税将提高、房产税(物业税)全面扩容、商品房(住宅)预售制度将进行调整、差别化的金融杠杆将采用、供地政策将优化调整等。前段时期，刚被预售制的存废谣言搅得满城动荡，近日，国家税务总局开始组织30多个省市税务系统工作人员学习房产税批量评估技术。能够确定的是，房产税相关政策正在走来，市场由此对房产税政策无限猜想：是解救？抑或绑架？
地税集训房产税评估 开征存量房房产税试点“箭在弦上”
日前，国家税务总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班正式开班。此次开班主要是为房地产税试点向铺开提供技术储备和人员储备。
届时，将在上海、重庆房产税改革试点基础上，借鉴国际经验，开展对非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，一年一征；在土地出让收入日益萎缩之下，为地方政府发展教育、基建提供稳定、可持续的收入来源。在明确原则后，下一步要研究政策的执行步骤，以在适当的时机向铺开。
回顾房产税改革之路，从2010年至今的房地产市场调控中，住房税收政策一直是其中引人关注的措施。
2010年1月份，国办发文，提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”
4月份，国务院发文，要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”。
2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。
9月，国家有关部委出台的五项调控措施中，提出“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。”
2011年1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。1月28日，两地开始正式实行征收办法。
2012年3月，国务院批转的《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革，适时扩大房产税试点城市范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。
直至近日的试点技术准备，显示房产税试点推广已是“箭在弦上”，随时待发。
房产税应向谁征收？
房产税改革是房地产市场制度建设的重要环节，毫无疑问，房产税的征收能够增加地方税收，减缓因土地出让金锐减带来的财政压力。那么，对于楼市它指向了哪部分人群？
了解到此次房产税培训内容，便可预知到，未来将对存量房开征税收。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。南天房产总经理助理薛敏强在近期接受搜房网采访时表示：对于二手房市场来说，税费改革应从持有环节下手，而不是交易环节，交易环节的税费会挫伤买、卖双方的积极性，阻碍市场正常需求的满足。
对于购房者来说，房产税增加了住房持有成本（贷款利率、物业管理费、房屋折旧、维护、使用费用、税负等），有助于引导居民合理住房消费，在买房子时将根据家庭收入来合理衡量自己的住房持有能力，是买大还是买小，是买贵还是买便宜。对于投资需求者来说，房地产投资增加不确定性，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，才能有，因此房产税在一定程度上能有效控制投资、投机性需求，使房地产交易更为良性，更加市场化。
中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东认为，房产税试点扩展，在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。
压住房价的最后一根稻草？
据统计，自重庆成为房产税试点（税率定在0.5%-1.2%，仅对独栋商品住宅、高档住房征收），去年1月28日到12月31日，重庆市高档住房成交建筑面积同比下降48.5%。此外，房产税实施前，去年1月1日至1月27日，重庆主城高档房屋成交建面均价为14678元/平方米；房产税实施后，去年1月28日至12月30日，同类住房交易价格降至13656元/平方米，下降了6.9个百分点。
由于房产税改革对房地产市场调控具有积极作用，针对当前房价过快上涨的现实，人们对房产税寄予很高期望，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。但房产税对房价的影响取决于多种因素。
从上海版房产税的税率来看，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。（1）对普通自住者免税，无影响；（2）对投资客而言，假设房产投资每年的为10%（按照许多评论人士房价涨幅与GDP保持一致是合理的）来计算，房产税每年征收0.6%后，即房产投资每年降为9.4%。试想，如果这些投资客不投资房产，那么手握数百万、数千万的现金做什么？还有没有其他投资超过9.4%的领域？如果没有，则房产投资依然。目前来看，国内缺少更好的投资领域。
北京大学财税法研究中心主任刘剑文表示，供求关系、贷款制度、住房保障制度，以及中央与地方的财权与事权的关系等等，都是影响房地产市场和房价的重要因素。房产税只是一个税种，是一种税收的手段，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但不要指望房产税的恢复征收会对房价产生“一剑封喉”的作用。
“房产税是一项长效机制，不能看成楼市调控的一个短期手段。”中国房地产学会副会长陈国强认为，虽然一定程度上抑制了投机性购房需求。但不能只依靠房产税来遏制高房价，而需要打出组合拳。关键在于让房产税尽快由“过渡”到全面“落地”，逐步转换公共财政收入模式。
房产税怎样征才合理？
7月26日，财政部部长谢旭人在财政厅(局)长座谈会上表示，严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求，稳步推进个人住房房产税改革试点。
举例上海房产税。从本地人和外地人的差别化待遇来看，影响力由小至大如此排列：上海本地的自主购房需求、上海本地的改善型购房、外地投资性需求（含外地高端自主需求）、上海本地投资投机性需求、外地（新上海人）自住型需求。
由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。
对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%（或0.4%）的房产税而言，敏感度不会很高。
而受影响的恐怕会是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。上海版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房产税涉及财税体制完善，涉及广大民众利益，因此积极稳妥地推进是很有必要的。“由于房产税与个人所得税、利息税等税种不同，其税源和税基是分离的，也就是说房产税的税款无法直接从房产中获得，因此一定要考虑纳税人的承受能力。”
秦虹说：“房产税对房价的影响，我认为主要取决于征税标准，税率设置高，肯定影响就大，税率设置低，肯定影响就小。说到底，房价主要取决于供求关系。”
2011年房产税试点城市：重庆、上海
上海
据介绍，上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0．6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0．4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。
上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53．33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86．67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。
重庆
重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0．5%－1．2%。
重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：
个人拥有的独栋商品住宅
个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0．5%
3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%
4倍（含4倍）以上的税率为1．2%
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5%。
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