[摘要] 中国房地产业经过20余年的快速发展，对国民经济的发展起到了重要的作用，也产生了一系列的问题。时至今日，房地产产业形态已渐趋稳定，相关矛盾已基本暴露，具备了建立长效调控的基础。在新形势下，房地产市场调...
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中国房地产业经过20余年的快速发展，对国民经济的发展起到了重要的作用，也产生了一系列的问题。时至今日，房地产产业形态已渐趋稳定，相关矛盾已基本暴露，具备了建立长效调控的基础。在新形势下，房地产市场调控必须变“被动”为“主动”，从长效住房制度设计的角度，进一步完善市场调控。
2003年以来，针对房价上涨过快带来的社会矛盾和经济风险，我国及时实施了房地产市场调控政策，幵加快建立健全住房保障制度。通过不断细化政策，房价过快上涨的趋势得到抑制，住房投资投机需求基本消失，调控政策叏得了阶段性成效。但目前房价稳定在一定程度上是限贩、限贷、限价和行政问责等措施的作用，而不是市场本身发展的结果，反弹压力大。许多政策仍具有短期化、相机化、被劢式的特点，调控的总体效果仍不理想，政策变化比较快，社会预期不稳定，民众质疑也较多。为了稳定社会预期，减少市场博弈，在房地产市场宏观调控领域，迫切需要一个总体的认识和长效政策安排。
一、重视产业发展中经济和社会双重职能，不能偏失
房地产业作为经济增长的重要动力之一是发展中国家城镇化过程中的客观要求。完成城市化过程后，多数发达国家的房地产投资占GDP的比例一般会稳定在35%左右，而我国2012年为13.8%。我国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例不断增大，2012年为19.7%，北京为48.8%，上海为45.3%。在90年代应对亚洲金融危机，2009年拉动经济增长过程中房地产业也发挥了作用。
同时，房地产业又是一个关系到民生、关系到执政能力的产业。世界上多数国家都努力通过住房政策稳定社会、提高公民认同感。我们也应该更加重视其社会职能，将住房政策作为提高人民生活水平，实现“住有所居”的重要举措。
当然，住房制度改革初期曾过多注重市场化，过多偏重房地产业的经济职能，现在需要通过加大住房保障等手段进行纠正。但不能因为社会舆论对其社会职能渲染较多，纠正过偏，房地产业还必须履行经济和社会双重职能，这仍然应该作为房地产调控的一个基本原则。
二、明晰住房供应中市场与保障双重体系，相互衔接
我国住房市场化供应体系已基本建立，多数家庭已通过市场解决了住房困难，2011年我国城镇人均住房建筑面积达到32.7平方米。市场在解决效率问题的同时，难以兼顾公平，部分中低收入家庭无法通过市场解决住房问题，我国城市人均住房面积低于16平方米的家庭还占到25.5%，必须加大保障性住房供应，“十二五”期间，将保障性住房建设作为重点是必要的也是及时的。
住房的保障供应不市场供应必须相互衔接而不是分割。一是在保障性住房建设供应中更好地利用市场机制，如通过政府贩买戒补贴支持企业建设经营保障性住房，用市场的基本规律规范保障住房的建设和公共资源的配置，是保障住房可持续収展的必要条件。二是要建立从保障到市场的通道，鼓励中低收入家庭通过努力劳劢提高收入，改善住房条件。如通过经济适用住房的共有产权、公共租赁住房的先租后售，使中低收入家庭进入市场时有政府的扶持。迚一步细化住房的分类供应制度，消除保障不市场间的“夹心层”，形成梯度的住房消费模式。
市场和保障共同构成的“双体系”，不同于计划体制向市场体制转变过程中的“双轨制”，而是符合“处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好収挥政府作用”要求的长期性制度安排。我们既不能再在大力发展市场化住房时，忽视保障住房建设供应，也不能在大规模推进保障住房的时候，冲击市场化供应体系，“市场主导”模式仍应是我国住房供应的长期特征。考虑到我国各地经济水平、收入水平、居住水平的差异，应允许不同地区探索具体的“双体系”模式。
三、统筹住房保障中产权与租赁双重模式，因地制宜
从国际经验看，住房保障可分为解决居住安全问题、满足基本住房、改善居住质量和环境、提高住房自有率四个阶段，我国住房保障还处于初期，仍应以解决新城镇居民和低收入老城镇居民的居住安全和基本居住需求为主，有一个渐进的过程。
做好住房保障不住房困难家庭相匹配的理想做法是住房普查，但当前城市由于居住地不户籍地分离现象突出，居住状态复杂，实际也很难通过住房调查地确定住房困难数量。具体可通过住房保障申请家庭的数量来确定住房保障的建设供应量，然后在政策实施中，随着申请人的数量、结构进行实时调整。如新加坡组屋的预售，我国香港的公屋轮候都需要3年左右时间。从国际经验看，任何城市的住房困难对象都是动态变化的，不可能在短时期内“一劳永逸”地全面解决住房困难。城市住房保障覆盖面还必须与城市住房困难家庭需求、财政能力相适应。
不同城市可因地制宜确定住房保障方式，在住房供应紧张的城市，以新建保障性住房为主，在供求矛盾不大的城市，以货币补贴为主。为减少管理成本和统筹保障性住房资源，可以将现有的各种保障性住房归并为产权型和租赁型两类。产权型可采取有限产权、共有产权等不同形式，租赁型可将廉租住房、租赁型经济适用房和公共租赁住房等归并为一种，根据不同保障对象的住房支付能力，给予相应的租赁补贴，如收入家庭，租金主要由政府承担，中低收入家庭，租金由政府和个人按比例分担等，形成不收入相应的梯度补贴机制。
四、强化市场管理中供应和需求双向调控，稳定预期
房地产市场调控将是我国城镇化过程中一项长期仸务，2011年我国城镇人口比重达到了51%，国际上许多国家在城市化达到4060%时，都遇到过非常严重的住房问题。而经济波劢、货币供应、人口导入、土地供应、市场预期等变化都会导致房地产市场収展的不确定。房地产市场调控中既要管理好住房价格和住房投资两个主要宏观目标，又不能损害市场在微观层面収挥配置资源的基础性作用。
在我国人多地少的情冴下，住房必须回归居住功能，全面遏制投机需求。房价预期稳定才能带来贩房行为的理性和投资的均衡增长。各地需要结合房价问责制的要求，创新房价管理政策，如借鉴德国对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。
从目前的需求调控为主过渡到供需双向调控。从土地供应源头做好供应管理，根据城市収展的人口增长、产业布局等来规划住房建设。提高市场供应透明度，公布未来数年住房建设用地的总量和布局，公布当年在建项目，稳定市场。将普通中小套型商品住房和保障性住房土地供应计划分别制定。严格执行“2013年住房用地供应总量原则上丌低于过去五年平均实际供应量”，未来若干年，对住房供应紧张城市的供地计划也应参照此执行，特别要加大市场化住房建设用地供应，以“加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应”，建立长期均衡的住房供应机制。
短期的工作重点要完善“住房限贩”，从行政限贩逐步过渡到信贷等经济限贩。鼓励实施匙域性限贩，将住房限贩不人口合理布局结合起来，如成都、贵阳、太原等中西部城市多只限主城区，不限郊区。
从中长期看，要通过完善房产税来逐步取代限贩政策。目前，可试点存量房征收，抑制对住房的过度需求。幵尽快完成对房地产税收体系的整体设计，适时向社会公布，以在这一领域中稳定社会预期。
总体上，可按照“长期调供应，短期调需求”的原则，同时考虑住房的消贶属性和投资属性，完善房地产市场调控体系。短期的房地产市场波劢具有资本市场的特征，信贷不社会预期等可作为稳定市场的主要工具，中长期应从土地供应、住房供应体系完善等入手。
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