[摘要] 银行在执行“认贷不认房”时，具体细则如何？楼市是否有影响？近日，记者采访了多家银行、公积金 、房产商等。目前，绍兴多家银行已执行了“认贷不认房”的政策，但细则有细微差别。
9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中，关乎个人按揭贷款的条例备受关注。包括首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。这就是所谓的“认贷不认房”。银行在执行“认贷不认房”时，具体细则如何？楼市是否有影响？近日，记者采访了多家银行、公积金 、房产商等。
【银行】
多家执行“认贷不认房”
根据国家有关部门出台的《关于进一步做好住房金融工作的通知》，对于已经有一套住房，但已结清贷款的家庭，再贷款购房可按首套房政策执行。相比调整之前的“认房又认贷”政策，首付比例限额从6成下调至3成。
记者采访后了解到，目前，绍兴多家银行已执行了“认贷不认房”的政策，但细则有细微差别。
瑞丰银行自10月份便开始执行“认贷不认房”政策，目前只要客户家庭名下没有房贷记录，便可以认定为首套房，贷款享受首付3成，基准利率。但是对于部分 客户，银行还会给出相应的利率折扣。
工商银行也是自10月份开始执行“认贷不认房”政策。首套房贷款还清，第二套房可以享受首套房的政策，首付3成，基准利率。但是如果名下有多套房，哪怕前两套房子贷款已还清，第三套首付升至4成，利率上浮至1.1倍。
中国银行同样执行了“认贷不认房”政策，名下有1房或多房的、无贷款记录，现可认定为首套房，首付3成，同时取消对外地人购房“需提供的个税或社保凭证”等要求。
中国农业银行的操作细则和工商银行基本类似，只要首套房贷款还清，第二套房享受首付3成，基准利率优惠。但是如果名下已有两套或两套以上房产，即使前两套房已还清贷款，第三套房首付升至4成，利率依旧为基准利率。
【公积金】
早就实行二次贷款了
除了银行推出了“认贷不认房”政策，对于能申请公积金贷款的市民来说，同样有利好消息。
记者从绍兴市公积金 了解到，如果柯桥区职工按时、足额缴存住房公积金的，只要他看中的楼盘位于绍兴市范围内，同时他购买的首套房已足额还清，就可以享受二次贷款。
目前，对于在柯桥区公积金贷款的职工来说，双职工家庭的 贷款额为80万元，单职工 贷款额为60万元。如果住房公积金缴存职工已还清首次公积金贷款余额，第二套房依旧能使用公积金贷款买房，但第二套房的首付比例上升至房款全款60%，同时贷款利息为公积金贷款利率上浮10%。
“其实，柯桥区职工享受两次公积金贷款买房，这个政策已经实行好几年了。”绍兴市公积金 柯桥分 有关人员表示，以前，公积金贷款的第二套房还要看位置，房产位于柯桥，他能享受二次贷款，如果二套房位于绍兴市区，他就不能享受二次贷款。现在，不管二套房位于哪里，都能享受贷款，这对市民来说是个利好消息。
【百姓】
首付降低一半压力明显减轻
业内人士表示，按照之前“国八条”规定的二次房首付比例限额为6成的政策，对多数人来说，实现难度较大，也因而导致大多数改善型需求被硬生生地排除在市场之外。
记者在采访中发现，不少有意向买二套房的市民对于“认贷不认房”政策叫好。某房产中介负责人向记者透露，房贷新政调整为“认贷不认房”，对二手房市场来说，起到良好的刺激作用。
柯桥市民李先生在金柯桥大道 有一处住宅，房子是2004年贷款买的，现已还清。近年来，李先生夫妻俩收入不错，他决定改善居住条件，并看中了柯东某楼盘的房子，该房子总价在100万元左右。如果按照之前的信贷政策，李先生需要筹集60万元首付款，但根据房贷新政，李先生只需要筹集30万元的首付款就可以了。相比之前的首付款减少一半，对于首套房贷已结清的家庭来说，购房门槛减低不少。同时，考虑到利率问题，新政的贷款压力明显减轻。
【房产商】
预计年底能火一把
“肯定是个利好消息。”金地房产的营销总监冯杨告诉记者，国家出台“认贷不认房”以及 近央行宣布的降息，对于楼市来讲，有很好的推动作用。
元垄房产龙湾府销售部宋经理对此也持肯定态度。“一般来说，国家出台楼市激励政策，在一线城市楼市的影响会很快反映出来，柯桥一般要延后两三个月，自从出台‘认贷不认房’政策后，到我们楼盘来看排屋、询问相关情况的客户明显增多。”宋经理说。
记者在采访中了解到，虽然在这次新政中，央行再次重申，贷款购买首套普通自住房，贷款利率可打7折。但《通知》只对利率下限做出了规定，同时取消了二套房上浮利率的规定，利率调整具体还是由银行决定。
某银行负责人坦言：“要想在利率上有过多的优惠，可能性并不大。银行考虑到资金成本，7折利率很难执行。虽然银行对于利率优惠的‘口子’已经开在那边，但是具体申请人很难享受到，95折差不多了。”
“老百姓买房要享受到实实在在的优惠，因此对利率的变动 关注。”宋经理透露，目前虽然多家银行执行“认贷不认房”政策，按照有关文件，具体的7折利率优惠“可以有”，但是现实中却未具体操作，所以部分柯桥市民仍持观望态度。
业内人士分析，柯桥经商人士较多，这部分人是楼市的主力军， 年底资金回笼，他们倾向于此时买房。所以，房产商普遍认为，在“认贷不认房”、央行降息等多种政策刺激下，柯桥的楼市到农历年底前应该还会火一把。
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贷款购房
四大技巧
吃透还款方式。选择合适的还款方式也可以让贷款人达到省钱目的，目前比较普遍的还款方式有等额本息、等额本金、双周供这三种还款方式，从节省利息的角度来看，依次为：双周供>等额本金>等额本息。三种还款方式特点及适用人群各有其特点，借款人可根据自身实际情况进行选择。
巧用公积金。对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。在购房时公积金 明显不仅可以享受较低首付，容易审批，而且利率方面也有一定比例的优惠，在使用公积金购买住房时，不但可以享受低利率还可以将公积金账户内余额直接做首付。
选择不同银行借款。房贷时选择不同的银行贷款是可以达到不同省钱效果的，从目前的房贷市场来看，外资银行本土化程度越来越高，内资银行的竞争意识也越来越强，借款人的可选余地也越来越大。
抵押购房。对于想达到省钱目的的借款人，还可以选择抵押 款。建议使用抵押房产再购房的借款人尽量不要选择抵押后再贷款的形式购房，因为这样要支付抵押贷款和商业贷款两部分的月供，且商业贷款部分的利率可能会按上浮倍来执行，对于借款人会形成较大的还款压力。
贷款购房如果规划安排较为合理的话，总体上节省10%左右的购房开支是没有问题的，因此购房者必须要重视。
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