[摘要] “认房”转变为“认贷”，这一改变，在不少有实际购房需求的市民看来，是对“刚需”作出的一个新的诠释，是政策人性化的体现。满足婚房需求、 需求等首次置业，无疑是 和市场普遍认为的刚性需求。不断发展的物质生活和精神生活，人们对“生活品质”有了新的要求。
9月底出台的新政，对首套房的认定作出调整，简而言之由原来的“认房”转变为“认贷”。这一改变，在不少有实际购房需求的市民看来，是对“刚需”作出的一个新的诠释，是政策人性化的体现。
满足婚房需求、 需求等首次置业，无疑是 和市场普遍认为的刚性需求。不断发展的物质生活和精神生活，人们对“生活品质”有了新的要求。
新政改写“刚需”定义
市民谢先生，在柯桥城区镜水苑小区住了10年。谢先生说，这是他名下首套商品房，幸亏当时 鼓励购房，只付了8万元首付款，通过公积金和银行贷款才圆了住房梦。这136平方米的房子已经够三口人生活，而如今孩子渐渐长大，家里老人开始需要照顾，要住下三代人，这个三室两厅捉襟见肘。因此，他一直有一个改善住房的愿望。然而之前政策下，他想换大却 困难。“二套房首付六成，利率上浮10%，硬性门槛太高。”谢先生说。
认贷不认房，利率降低，接二连三的新政，让谢先生看到了新的希望。前不久，他咨询了我区公积金 ，相关工作人员告诉他， 可贷80万元。近日，每逢休息日，他的任务便是考察柯桥各大楼盘，从小区环境、户型设计、得房率、采光、建筑质量等方方面面进行比较，希望找一处性价比较高的房源。
在不少业内人士看来，之前以置业次数划分刚需、并进 策倾斜的方式过于一刀切。针对不同市场情况，按不同区域、面积、价格区间、产品档次进行购房政策上的区别对待，才更客观合理。“原来的政策支持的是‘生存’，现在的政策支持的是‘生活’，生存和生活，都属于刚需。”柯桥一楼盘营销总监说，“看到了百姓改善生活的愿望和需求，缓解了市民住房需求提升和置业资金不足之间的矛盾。”
改善型居住已成为城市发展进程中一项重要需求。并且一定程度上，相比首次置业，首次改善型需求或许更旺盛。老小区改造、新城区拓展、城市的规划等都将大幅度提升城市面貌和人居品质。而原本或许并不缺房的人，由于旧房拆迁、就业就学等需求，在生活水平提升的促动下，改善居住的需求呼之欲出。
首次置业也可一步到位
家住柯桥城区的王先生，4年前儿子娶媳添子，如今儿子在二胎生育政策之下又添一丁。全家6口人，一起住在老房子显得挤了点，而且，家里3辆车，小区里车位紧张，还常常为停车的事犯愁。借新政之东风，前不久王家在龙湾府买了一套排屋，并登记在儿子名下。新房产权面积230多平方，共有5个房间，还赠送了4个停车位。王先生说，对他儿子来说，这也是首套房，但他们考虑一步到位，索性就买了排屋。
经过这两年的调整，房地产市场渐趋平稳。这使得市民买房越来越理性的同时，住房 功能渐渐削弱，自住的功能越来越突出，不少市民希望能一步到位，从而真正能住得舒服。
家住钱清的赵先生之前一直没有出手买房，除了首付款不够，还有另一个原因，他希望楼盘周边环境好，配套完善， 是“”，以后生活和孩子 都很方便。“买房就要住得舒服，有的标准不能降低。”提起这次低首付买房，赵先生连连感叹：“划算，买房是大事，贷点款很正常，低首付可以在资金不到位的时候，先把看上的楼盘买了，大大减轻买房的负担和担忧。”
改善型居住需求越来越明朗化，使得城区及周边的大平层和迷你排屋销售不错。继景瑞望府推出迷你墅之后，龙湾府推出产权面积206平方米、实际可用面积300多平方米的“小排”，先后两期共推出142套，去化率越过80%。“我们还是比较看好这一市场需求。”营销总监宋先生如是说。
高性价比铸造高品质生活
柯桥 楼盘多，可供市民选择的房源也较多，有利于选择一套性价比较高的房子。不少老家住在越城区的年轻人，索性把家安到了柯桥。
“柯桥城市配套完善，可选楼盘多，房价更合理，小区环境好。”绍兴越城区诸先生在金地买了套房。诸先生说，柯西坐拥大小坂湖，开发商都是国内 的房企，不用担心小区配套和住房品质，比起在越城区高价置业，不如把房买到柯桥，生活可以过得很有品质了。
10多年前，柯桥房地产尚处于卖方市场，而房地产的入行门槛也较低，楼盘只要开发了，无论小区配套怎么样，人车分不分流，人均绿化面积有多少，物业管理好不好，楼盘供不应求，极少有卖不掉的住房。人称房地产 时期的那个年代，也是房地产行业粗放型管理时代。
一晃10多年过去，当初的粗放式管理时代一去不复返，房地产行业已进入买方市场，人们突然发现，无论是 部门，还是房产开发商，甚至普通老百姓，都敏锐地意识到，房产行业其实是一个资金、人才、技术密集型行业。市民对房地产企业多了新期待，而房地产企业也表现出一种新常态。
金地、龙湖是我区近几年引进的房企品牌，一定程度上激活了柯桥的房地产市场，改变了很多柯桥人对居住理念。“不能停留于有房住，而且要住得好，”市民吴先生说，大品牌不只是资金上的保障，还包括楼盘的整体规划、园林的设计、建筑的质量以及小区管理等方面，必须保有一贯的品质。
大品牌的引进，产生了“鲶鱼效应”，金昌房产等本土的一些房产企业在激烈的竞争下也不甘示弱，做优品质，做强服务，为住户方方面面都考虑得很周到，在把自身打造成本土房产品牌的同时，也给柯桥市民树立了新的社区生活模式。
位于湖西路与兴越路交汇处的城市之星，目前已开始进入施工。本土开发商华宇集团决定把楼盘打造成一个以 住宅项目，户型面积约在100平方米到160平方米之间。前不久，开发商不惜血本，签约引进国内 的商业综合体“大润发”，并按“大润发”的要求进行建设施工。营销总监潘女士称，柯桥人比较注重品质生活，不但对楼盘本身品质有要求，而且还对周边配套有要求，作为楼盘开发商，必须为客户着想，满足客户提高生活品质的需求。
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“认贷不认房”
释放改善型需求
“9·30房贷新政”犹如一道分水岭，将楼市的阴晴两季分隔开来。房贷新政的到来又能否为房企年底冲刺注入一针强心剂？“虽然目前市场回暖迹象明显，但就新房市场来说，房企依然着力以价换量加速库存去化。”北京一家房企营销总监表示。
“央行救市改变了市场预期，很多观望情绪扭转，进而加快入市。这促使10月份的销售规模增加，同时，此前部分城市限购放松，降低了入市门槛。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从长期看，利率持续下行是一个趋势，这会对房企销售业绩提振、舒缓去库存压力等带来积极的作用。
新政刺激下，二手房市场出现了抬价的情况，但对房企来说，定价策略依然谨慎。
“对于曾经多次贷过款的 客户来说，这个政策是一个 重要的释放。”业内人士表示，这对市场购买力影响 大，此前很多 客户没有买房资格，必须把“刚需的房子”卖了才有资格买，首套房认定新规执行后，部分 客户卖一套房后就凑齐了首付款，然后再贷款购房，基本上不需要消耗其现有的存量资金就可以解决改善型购房需求，这无疑将刺激 项目的成交速度和成交量。
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