[摘要] 财政部部长近的一句常规性表述沉寂数日之后，忽然被市场传成了房地产税即将放行的消息。“市场所传‘房地产税立法初稿’，既非官方文件所发，又无官方代表所讲，基本可以判断不靠谱。”
财政部部长近的一句常规性表述沉寂数日之后，忽然被市场传成了房地产税即将放行的消息。
财政部部长楼继伟6月28日在向十二届人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时称：“要配合做好房地产税立法工作。”随后，有专家就透露，房地产税立法初稿已基本成型，现阶段应在人大、财政部内部征求意见，进行完善。
但据记者多方了解，房地产税改革这项工作今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。新的说法是，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。
“市场所传‘房地产税立法初稿’，既非官方文件所发，又无官方代表所讲，基本可以判断不靠谱。”7月23日，住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受记者采访时直言。记者当天两次致电国家税务总局财产行为税司的综合处、业务处两个处室，均未获得房地产税初稿成型的确切消息，而财政部则未予回应。
A.传言与误读
“还不好说，这项工作一直在开展，我们多也只是配合。”国家税务总局财产行为税司业务处一位工作人员面对记者的求证时说。多位受访专家均表示，房地产税立法初稿已基本成型的消息还不靠谱。
之所以不靠谱，谢逸枫有四点理由：一是房地产税立法初稿的形成，一般是由国税局、财政部、人大法工委汇合相关专家组成一个小组，如未形成统一意见，基本是不会公布的；二是房地产税的立法初稿意见是内部意见，肯定不会外透；三是初稿意见形成统一后，才会通过国务院发布公开咨询意见；四是后才由人大或人大常委会决定是否通过立法案，并由国税局、财政部统一实施。
据谢逸枫分析，作为国家财税制度的一项改革，目前并未实质性全面开展立法工作，仅仅是房地产税的理论研究与立法意见的内部讨论而已，“房地产税立法没有提交到立法规划层面，人大法工委、国税局和财政部都不会发布有关房地产税的消息”。
据悉，房产税改革从2011年1月底正式启动，其标志就是上海、重庆开始房产税改革试点。随后，在国务院发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见的通知》、《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》等指导性文件均提出要“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
今年两会期间，楼继伟再次表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。
“房地产税是一个复杂的立法过程。”7月23日，中原地产首席分析师张大伟接受记者采访时说。事实上，房地产税的立法推进工作非常谨慎，“研究与意见工作主要是国务院研究机构与国税局、财政部的专家参加。”谢逸枫说。
谢逸枫的说法与今年早些时候财政部副部长朱光耀的观点吻合。朱光耀当时表示，目前由人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中，还没有立法的具体时间表，但他表示人大会有一个科学的安排，“怎么开征房地产税，总的说来由人大牵头，财政部配合”。
B.迟不过2017年？
“我觉得，起码两年内房地产税不可能落地。”张大伟分析认为，房地产市场不景气，刚开始局部复苏，不可能短期就出制度变化。
“房地产税立法与开征消息频繁出现，说明老百姓把降房价希望寄托于房地产税的心理非常强烈。”但谢逸枫认为，房地产税与房价实质上没啥关系，仅仅是财税制度的一项改革而已。
谢逸枫进一步分析称，房地产税与房价的关系不是一个层面上的问题，一个是市场供求关系的结果，一个是未来税收体系的单税，“房地产税根本无法改变供求关系，从而决定房价的变化；房地产税开征目的不是降房价，仅仅是调节地方财税收入”。
上述多位受访专家认为，房地产税征收将主要取决于立法进程，但“不会一蹴而就”。
2014年，著名经济学家许善达参加论坛时称，房地产税3年内难出台。在许善达看来，2011年开始在重庆、上海试点的房产税已经失败，十八届三中全会提出的是房地产税，与重庆、上海试点的提法并不同。
7月23日，上海城市经济学会高级经济师顾海波对记者说，即便房地产税由房产税和城镇土地使用税组成，“当下主要关心的是房产税（保有税），因为我们以前不收，上海和重庆的房产税因为只对新房（增量）征，还不完整，在推肯定不行”。
顾海波还认为，房地产已成为财政支柱，“一旦楼市去杠杆，财政、开发商、银行都会崩溃，所以我估计短期政府不敢贸然开征。”至于立法，他认为应该没问题，《房产税暂行条例》就有表述：暂时不收。
房地产的问题的确很复杂。7月24日，经济学家宋清辉在接受记者采访时回应说，房地产税牵涉到的利益集团错综复杂，房地产开发商和投机取巧的炒房团必然会从中阻挠。“即便房地产税初稿已基本成型，但是征与不征还要看地方楼市需求，预计房地产税到了地方会有一定的自主权，各地会各自出台征收细则。”宋清辉说。
“加快房地产税的立法这是必然，否则不动产登记不会在推进。”7月23日，澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师刘磊回应记者采访时表示。但他更关注该税种对市场的潜在影响，以及如何对贫富差距的调剂作用。
一般来说，世界的通行做法是，不动产登记制度落地之后的36个月内房产税将落地，这意味着房地产税立法落地迟不能拖过2017年。
■新闻助读
据各方消息，未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。
有关房地产税，实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是是在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应该缴纳房地产税4200元左右。而按新规定，以后购房者每年在支付房地产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。
据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。
假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况是很可能是接近于买房容易，养房难。
有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但有关人士认为，这些可能只是前期的一些“说法”，投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来是明显不利于多套房、人均面积过大这种持有情况。
对于房地产税的征收，其主要的意义和影响主要在以下三个方面：1.打击房地产投机和过度投资，抑制房价。2.防止地方财政过分依赖房地产发展。3.调节贫富差距。
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