[摘要] 看似平稳的房屋租赁市场近期明显趋于活跃，在CPI走高中扮演的“角色”也愈加有分量。数据显示，部分热点城市住房租金涨幅达10%甚至更多。
看似平稳的房屋租赁市场近期明显趋于活跃，在CPI走高中扮演的“角色”也愈加有分量。数据显示，部分热点城市住房租金涨幅达10%甚至更多。
日前，住建部下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，再次出手调控楼市的同时，首次将遏制房租过快上涨纳入调控范围。新规规定，各地要采取多种措施控制房租过快上涨，维护租赁关系的稳定。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，租金上涨的因素是十分复杂的，以行政手段控制房租价格固然有效，长期来看，还得多用市场手段去调节供求关系。
好租不好卖
“租期还有5个月才到，房东已经通知，续租的租金每月至少要增加500元。”租住在北京东四环某小区的年轻“北漂”演员许某告诉记者，而目前她所租两居室的月租金是4600元。许某觉得自己的房东还算是“客气”的，她的一个同乡租住在离她不远的另一个小区内，从去年年底至今租金从原来的4000元涨到了5500元，已经被迫搬离另寻他人合租去了。
房租涨幅令人咋舌，许某的遭遇是承受房租上涨的房客的一个缩影。伟业我爱我家市场研究院的监控数据显示：7月上半月北京租赁市场成交总量与6月下半月相比基本持平，与6月上半月相比大幅上涨了近三成。价格方面，7月上半月北京全市租金均价为3322元/月/套，环比6月下半月则小幅上涨了3.3%，与6月份整月的租金均价相比则上涨了4.6%。
不仅北京，上海、广州乃至二、三线城市房租市场均有类似情况。深圳市出租屋综合管理办日前公布了《2011年二季度深圳市出租屋抽样调查》，结果显示：2011年二季度深圳市住宅租赁均价为42.5元/平方米，与上季度相比上涨1.2%，同比上涨11.8%。
“这个现象很普遍，我们现在基本靠租房出业绩，而且价格基本是房东说了算。”朝阳区一家链家地产的中介小刘告诉记者。记者看到，这家店面的橱窗关于房屋出租的广告占了大半，小刘说，严厉的楼市调控下，房子不好卖，但是租房市场需求热情高涨，据他说，以往一直售房比例远大于租房比例，今年春天以来，这个比例差是此消彼长，房屋出租成交周期也大大缩短。
值得一提的是，房租上涨对CPI的走高“贡献可观”。6月份，居民消费价格总水平同比上涨6.4%。其中住房租金价格上涨5.9%。另据统计，2010年6月到2011年6月，CPI指数由3.1%上升到6.4%，房屋居住类价格涨幅更是高于CPI的涨幅。
调控要靠哪只手
“从通胀的角度看，至少有两大因素会使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显提高，二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。”有专家如此表示。胡景晖也认为，影响租金价格的因素非常复杂，季节性因素、CPI走势、城市化进程中的人口膨胀等都会对租金价格的起伏产生影响。
房租过快上涨成了社会又一关注目标。7月11日，住建部下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，再次出手调控楼市。其中，将遏制房租过快上涨首次纳入调控范围。7月13日，北京公布实施了新版房屋租赁管理规定。新规首次明确要求，在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，政府可采取临时干预措施。同时明确出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。这也是北京对国务院提出的打压房租上涨的回应。
在业内人士眼里，北京的新版房屋租赁规定尽管范围广泛，几乎涵盖了房屋租赁时出现的房东毁约、群租现象等所有问题，但是，在打压房租上涨的解决方案方面却缺少有效手段。其中，规定要求“房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金”，“操作上具有难度。”一位不愿具名的专家指出，他说，政府想要监管到每一项租赁合同的执行几乎是不可能的事，同时，该规定并没有说明，如果出租人违反规定会有何种惩罚办法。更有专家评价该项调控努力是“眼高手低”。
“根本原因还在于供求关系上。”胡景晖说。供求关系从根本上决定了租金价格的涨跌，比如每年3、4月份的春节后租赁高峰，以及7-9月份的暑期租赁旺季，由于租赁需求集中爆发，房源供应不足，造成了供需的严重失衡，导致了每年租赁旺季租金都会出现明显上涨。
然而，“租金上涨属于市场行为。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。分析报告也指出，在大中城市外来人口不断增长、物价不断攀升的大背景下，房租上涨会是长期趋势。改善供求关系才是关键。
在胡景晖看来，政府可临时干预租赁市场的目的是建立公平的租赁关系，保持租金平稳。从长远来看，稳定租赁市场应从增加租赁房源供给入手。目前政府直接参与租赁房源供给：保障房市场逐渐扩展到租赁市场，不仅通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。更鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。增加租赁房屋供给，也将是平稳租金价格的有效措施。
此外，业内人士建议，继续以“最严格的调控”遏制房价过快上涨的势头，同时增加投资投机性购房的持有成本，可通过税收等手段抑制房屋空置，将更多房源“逼”入租赁市场。
“既要大力发展公租房这种融合保障和市场的有力‘武器’，也要加快促进市场化租赁房的供应，让更为广泛的社会群体通过租赁解决‘住有所居’的问题。”杨红旭说。
监管问题待破解
好好的三居室，却被打了隔断同时租给10几个人；5月份还是2800元的月租金，6月份突然被提到了3500元；明明租期未满，房东却突然告知房子已卖，令人措手不及；也有房客突然违约不租，使房东收入受损……长期以来，房屋租赁市场不无此类违约现象，行业规范和监管势在必行。
杨红旭说，近期市场对部分城市房租较快上涨反映较强烈，一方面是因为与房地产调控的背景有关，另一方面也说明促进租房市场平稳、健康发展的迫切性和必要性。
然而租房市场信息收集难的监管难题却一直存在。来自建设部的统计数据显示，2006年底，中国城镇居民住房自有率达到83%，已经号称自有率高居世界。面对大量的分散房主，监管缩短租期、上调租金和群租等问题成为一个耗时耗力而且操作困难的问题。
胡景晖也说，由于官方租赁数据匮乏，导致政府无法及时了解租赁市场的动态信息，从而无法及时有效出台相关干预措施。造成官方数据匮乏的原因主要在于租赁市场登记备案率过低。一方面登记备案没有被赋予相应的法律效力，另一方面，登记备案要缴纳5%的出租综合税，而且基本上都会转嫁给承租人，造成了目前的登记备案率较低。为此，专家建议，应该尽快立法赋予出租房屋登记备案明确的法律意义，并降低出租房屋的税收，鼓励租赁双方登记备案，提高登记备案率，从而及时了解市场动态信息，及时根据市场变化出台相应的干预措施。
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