[摘要] 为了打开年初市场低迷局面，今年2月份以来，万科、龙湖、保利、招商等大型开发商加大了项目促销力度，3月房企销售显著回升。
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为了打开年初市场低迷局面，今年2月份以来，万科、龙湖、保利、招商等大型开发商加大了项目促销力度，3月房企销售显著回升。不过，为了备战上半年业绩报，开发商们瞄准刚需，借楼市传统红5月弯道超车，第二波房企促销大战已经打响。
备战半年报
自今年2月份以来，保利地产、招商地产等大型房企加大了项目的降价促销力度，再加上近期银行信贷有所松动，3月份房地产市场较一二月份显著回升。尽管如此，数据显示，据证监会分类的138家上市房企一季度净利润整体出现负增长，同比下降3.4%。其中一线房企净利润同比下降8.8%；二线房企表现较好，净利润同比增长13.9%；三线房企净利润下降1.9%。
传统的房产销售高峰五一黄金周未到，各大房企们就已暗流涌动。由于一季度地产行业遇冷，大多数的品牌房企更将目光集中对准了5月，相比多数失掉一季度销售份额的房企希望能在5月旺季抢占市场，备战半年报。
链家地产市场研究部陈雪认为，5月份历来是楼市销售的黄金季节，房企推盘和销售意愿都会比较强烈，尤其是今年春节过后刚需已出现阶段性的释放，限购政策仍从严执行，当下房企对于降价促销的意愿会尤为强烈。同时，根据链家地产市场研究部统计，从房企一季度的业绩来看，只有少数几个房企的销售业绩超过了年度目标的20%，大部分房企的销售业绩仍然不足20%。因此5-6月份的销售情况，会在很大程度上决定房企上半年的业绩完成情况，以及下半年的销售压力。
佳兆业借5月弯道超车
“激情五月，佳兆业百亿刚需购房月”的计划已在佳兆业集团各地公司暗暗启动，这是佳兆业有史以来的营销活动。该计划将从4月下旬持续到整个5月，集中推出百亿货值的刚需产品。一季度业绩同比翻番，远高于行业水平，佳兆业显然是想在二季度业绩实现“弯道超车”，占据今年房企发展的更有利“车位”。
4月26日，保利地产相关负责人在2011年度股东大会上表示，“今年新推货源主要集中在5到10月份，5到9月应该都有100亿左右新推货量，我们也期待这几个月份有良好的销售表现。”
申银万国的报告预计，随着4月下旬开始更多的推盘，以及首套房贷可能进一步放松至全面8.5折，五六月份的销售应该仍然是乐观的，“我们预计12家开发商二季度将平均实现合约销售同比8%的增长，而上半年的合约销售同比降幅也将从一季度的16%缩减到4%，但开发商间的分化将持续。”
刚需争夺战
在首套房贷利率下调等“保刚需”政策逐渐明朗后，许多房企以大幅降价迎合“刚需”，提升成交量回笼资金。而对于刚需的争夺，在5月份将愈发白热化。
据悉，今年佳兆业的推盘区域以珠三角和东北辽宁的刚需项目为重点，同时重点选取九大项目：本溪水岸新都、珠海御金山、成都现代城、成都君汇上品、南充君汇上品、太仓水岸华府、常州凤凰湖壹号、顺德君汇上品、长沙水岸新都。这些项目都是处于二三线城市的刚需产品。而在户型的选取上，佳兆业“五一百亿刚需”活动抓住首次置业及首次改善型客户，主打80-120平方米的中小户型，这也是佳兆业最为畅销的户型。
“谁能以最快的速度抢到刚需客户，谁就能在这波行情中获胜。”佳兆业集团总监周素萍表示，在一季度销售大获全胜的情况下，佳兆业希望二季度有更出色的业绩表现；而利用五一传统销售旺季，随行就市采取优惠活动，锁定刚需，是希望迎接5月销售，提前把五一的刚需优势释放给客户。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，作为四五月份的重要过渡，五一期间开盘供应出现井喷，体现了房企“押宝”5月，为实现上半年业绩，部署收官之战的心态。
□北京市场
打折促销花样翻新
4月，北京商品住宅成交量环比下降，供应市场更为冷淡，不只供应量少，半个多月的时间都没有中低端产品入市，由此导致4月当期签约率比上个月下降了约12%。而4月项目延期入市，大多是在积极备战5月促销季。
事实上，4月中旬以来，各地楼市促销活动明显增加，多家楼盘开展车、送装修基金、团购优惠等活动，积极预热楼市红5月，在北京，开发商们促销花样也在不断翻新。
随着调控持续深入，电商和房企的联姻更加紧密。
另一些项目促销更为前卫，近日北京某楼盘推出了与客户签订“对赌协议”的促销方式：即一年内，同等楼层同等户型房源，房价涨幅未达5.6%，则开发商给予客户总房款5.6%的价值补偿，这意味着开发商承诺一年内房价至少包涨5.6%。
此外，近日，北京通州金隅花石匠楼盘发布短信促销信息称其正在销售90平米的5折房，目前在售楼盘的均价约为13300元/平米，5折后的特价房单价只有7500元。但之后，该楼盘销售称，该特价房是东西朝向，且只有一套。对于促销信息，金隅花石匠的销售员称：“5折的房子是东西朝向，88平米半价7500元，就一套。需要在网上报名，4月29号到项目现场参加摇号。”
中高端住宅逐步升温
三四月份，在首套信贷优惠、项目降价促销两大推动作用下，压抑已久的刚需客群纷纷出手，一些大幅降价的项目成交活跃，从而带动整体楼市销量重回升势，开发企业也借此缓解了资金饥渴。进入5月，部分房企在资金面略有宽松的情况下，受限于较高的土地和开发成本，继续降价的动力不足，因此导致一些低端项目的销量出现下滑。
与此相对应，中、高端住宅需求正在逐步升温。亚豪数据显示，五一期间(4月29日-5月1日)北京销售套数排名居于首位的项目是招商嘉铭·珑原，单套总价均超500万元。在销售面积排名前十位的项目中远洋·LAVIE、中海尚湖世家、万通龙山逸墅三个项目均是别墅，其中远洋LA·VIE的成交均价高达63570元/平方米，单套价格在6000万元左右。
任启鑫认为，尽管同样经历一年多的限购，但北京高端住宅一直保持价格的稳健，高端住宅在居住功能上表现出的高品质、在金融属性上体现出的保值增值性，是中产阶层在当前通胀背景下尤为看重的，需求升温使得近期高端市场成交明显回暖。
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