[摘要] 临近年终，北京市住建委关于“停批单价高于4万元/平方米楼盘预售许可证以及叫停精装修拆分”的限令，让北京楼市的销售淡季提前到来。显然，面对政府的严控，原本就紧张的供应更加稀缺。据记者了解，未来两个月内，中高端项目更是全面调整入市节奏，在年末集体缺席。
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临近年终，北京市住建委关于“停批单价高于4万元/平方米楼盘预售许可证以及叫停精装修拆分”的限令，让北京楼市的销售淡季提前到来。显然，面对政府的严控，原本就紧张的供应更加稀缺。据记者了解，未来两个月内，中高端项目更是全面调整入市节奏，在年末集体缺席。对于此次严控的结果，不少业内人士并不看好，认为这只是年底为完成全年房价控制目标而采取的权宜之计。如果明年限令解禁，明年中高端市场表现将更为活跃，在自住型商品房尚未产生规模效应之际，或将进一步助推房价涨势。
□房企回应
看好预期 明年初再做打算
“拿不到证就暂时不开（盘）了，明年三四月再说。我们根本不可能降价，周边很多品质远远不如我们的都已经超过4万元/平方米了”。门头沟某改善型高端项目负责人这样告诉记者。
在采访过程中，为数不少的开发商都用这样的“消极怠工”来应对刚刚出台的限令。一位民营房企内部人士告诉记者，开盘与否主要看能不能拿到预售证，如果今年拿下不来那就明年开，“反正临近年底，基本上已经没有什么销售压力，剩下的就听天由命，主要是看政策”。
不过，对于已经获得预售许可证的在售项目来说，则可能成为此次高端供应叫停的受益者。据了解，位于CBD核心地段的高端项目首创禧瑞都，在楼王产品“天禧”首度推出后，受新消息刺激，决定再加推一部分400平方米的主力户型产品以抢占市场空白。据了解，项目累计仅有57套房源，套均面积在400平方米左右，目前项目意向客户积累已远超预期，为明年后续的推盘计划打下了基础。
对于中端项目而言，影响较大的是精装修捆绑被叫停和大幅涨价楼盘不予批准预售的政策，但开发商普遍采取了同高端项目一样的态度，能高价拿到预售许可证就开盘，拿不到就等明年再说。丰台某项目负责人表示，原计划以3万元/平方米的价格申请预售许可证，但现在看来很困难，“实在不行，就明年三四月份再入市”。
房山某项目负责人告诉记者，该项目本打算按照2万元/平方米的毛坯房价格和4000元/平方米的精装修价格捆绑出售，不过，被约谈叫停这种出售方式后，最终可能以2.2万元/平方米的毛坯房价格出售。而多个此前一直热销的捆绑精装修的项目，在被叫停之后，项目的开盘时间也被顺势推后，这几个项目销售人员均对记者表示，目前在售项目已经售罄，新开盘时间以及销售方式还不能确定。
另外还有一些资金流比较紧张的开发商，则显得较为着急。面对新的局面，这些开发商转而推出一部分不受限制的商住项目来“应急”。对于大部分业绩飘红的房企来说，则更多是抱着“拖”的心态，“奉旨”捂盘，在他们看来，“按照目前这地价水平，明年房价也不会太低，预期是向好的。”
□购房者说
无房可买 全都在等预售证
一直驻外工作的王小姐最近想回国在北京买一套两居室，回国之前她在网上做了很多功课，基本上把房源定在大兴区生物医药基地附近的几个新楼盘。可是回来转了一圈之后，王小姐表示，“完全抓瞎，没有一个楼盘现在能卖，全都说在等预售证。”
据王小姐介绍，一直在国外工作的她眼看北京房价一直上涨，心想着自己2015年就将回国工作，心里不踏实，所以决定在回国之前先把房子买下来。“从亲戚家借了10万元，我手里有30多万元，就想买个七八十平方米的两居室，按照售楼人员之前的报价，我这些钱是可以付首付的。但是现在全都说不开盘，销售员说可能要到明年三四月，那时候的价格肯定也不会是现在这种报价了。”
在大兴没有收获的王小姐又转战到了近郊的其他几个楼盘，但最终能买得起的刚需盘基本没有，眼看假期就快结束，王小姐很无奈地说，“现在就只能等就看好的大兴那个楼盘了，实在不行明年再借点钱，希望价格不会比现在的报价高太多。”
记者在采访中发现，像王小姐这样等着排号买房的人其实很多。近日，记者在大兴某楼盘售楼处看到，尽管是工作日，而且今年开盘的希望非常渺茫，但依然有不少人在执着地看房排号。
□市场反应
新增房源全线断顿
开发商的“消极怠工”直接影响了目前的市场供应。从统计数据上来看，无论是刚需盘还是高端市场供应均创新低，市场供应面临全线断顿局面。
新房供应量创5年新低
上周（11月4日—11月10日），北京商品住宅市场仅有一个项目入市，入市项目为通州区的润枫领尚，共提供住宅产品136套，预售许可面积1.2万平方米，相比上上周（10月28日—11月3日）分别减少70.6%、74.3%。而截至11月10日，11月上旬仅有5个项目入市销售，是今年各月同期开盘项目的一个月，与春节所在的1月同期持平。
2013年截至目前，期房住宅合计供应的套数为43337套，这一供应量是最近5年的点，同比2012年同期的54202套下调了20%。
高姗分析认为，11月逐步进入一年的销售淡季，通常房企也会减少推盘量，2011年、2012年的11月，北京也分别仅有27个、21个项目开盘，但是今年11月则是在住建委年底控制房价的6条新规作用下，开发商或主动、或被动地延迟开盘。
中高端项目集体缺席
在高端市场方面，4万元预售禁令直接终结了2013别墅销售季。根据亚豪机构统计数据显示，自进入2013年以来，别墅供应情况一直维持在较低迷水平，而继2月、4月之后，原本的入市佳季10月份再次出现“零供应”。10月北京别墅市场仅实现成交221套，成交面积7.98万平方米。这一成交量也创下了自2月份以来的月度新低。
另外，数据还显示，年底前对于单价超过4万元的项目不再发放预售许可证的规定，直接导致原本预计11月入市的龙湖双珑原著、泰禾北京院子、山水文园西园等高端别墅产品难以取证入市。
高姗分析认为，6条新规中“年底前单价4万元以上住宅项目不再发放预售许可证”将直接导致中高端项目集体缺席岁末新盘市场。此外，“无论期房、现房，涨价项目均不批证”、“不允许捆绑精装销售”的要求则杜绝了之前各项目“曲线涨价”的实施路径，项目的市场价值高于住建委审批价格，在各大主流房企已完成全年销售任务，将提升利润水平作为当前主要任务的背景下，在一定程度上会造成年末刚需项目供应量的减少。
年底成交或将高位回落
在成交方面，据统计，上周北京商品住宅共实现成交2126套，成交面积21.26万平方米，基本与上上周（10月28日—11月3日）成交情况持平。这是北京楼市连续第五周出现单周签约仅2000套左右的成交低位局面。
业内人士分析认为，进入11月之后，北京商品住宅成交速度将逐渐放缓。一方面，从市场的消化周期规律来看，各个项目在年内销量较好的背景下，保量完成之余开始追求利润率，价格逐渐提升，部分中低收入的刚需购房人群被迫止步楼市。加之北京推出新政，今明两年计划供应7万套低于市价三成的自住型商品房，更加剧了刚需人群的观望心态。另一方面，10月底，“新京七条”以及北京市住建委推出控制市场价格的6条新规砸向市场，供需双方均需要一定时间进行消化应对，因此11月北京商品住宅成交量可能出现大幅下滑。而随着单价4万元以上项目的被“暂停入市”，年底前的这段时间市场仍然将以中低价位楼盘为成交主导。
□政策背景
博弈升级“6不准”斩高房价
市场有消息称，本月初，北京市住建委召集近40家房企代表开了一场内部座谈会，重申房价严控措施并口头传达6点意见，其中包括明确年底之前，大幅涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证；前期已经上市而在今年尚未取得过预售许可证的项目，即便有新盘要入市，涨价幅度也不能高于10%；叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨价销售方式。
高端项目拉高房价
链家地产市场研究部张旭分析认为，一线城市价格上涨是政策频频出台的主要原因。在价格上涨过快压力之下，地方政府被迫出台新的政策来稳定市场预期。
北京年初制定的2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。然而，国家统计局发布今年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况，北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首。完成全年房价目标几乎可能性微乎其微。
根据统计，近期预计入市的项目当中，中低端类刚需项目有所减少，而中高端项目的占比则明显上升。高端项目成交量的上升拉高了北京新建住宅的成交均价。对此，北京房地产业协会秘书长陈志表示，目前北京楼市除了“底部抬升”，还有“高端扰动”的迹象，即“时不时出来一个高价盘，总价上去了，均价也就上去了”。
开发商免疫力提高
实际上，今年以来北京市预售趋严，针对4万元/平方米以上的高价房采取预售许可审批配额管制并非首次，今年的6、7月份就曾经传出原则上超4万元/平方米楼盘每月仅批1个。
对高价项目限价也是今年北京楼市调控的手段之一，在“新国五条”的调控思路下，今年3月底，北京市拿出了最为严厉的京版“新国五条”实施细则。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。根据北京的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。
然而，对于限价令，开发商们也正使出浑身招数来应对价格红线。今年以来，一些项目将装修房改为毛坯房来降低售价、期房改为现房来规避政策监督以及延迟开盘等手段已经成为开发商逃避政策的惯用手段。
高业绩与高地价增加房企筹码
事实上，除了北京外，深圳、上海也在近期出台加强对房地产市场调控的政策。这是否会影响今年上市房企的年度销量目标？不少房企普遍乐观，新政策对于改善型购房有一定冲击，但影响不会很大。经过多轮调控后，企业风险控制能力已经很强。
截至目前，已有28家房企公布了前10个月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造其历史销售纪录。前10个月，28家房企总销售业绩突破了9928亿，同比涨幅达33%，10月单月销售额合计达到了1292亿元。
与此同时，近期频繁成交的高地价，也增添了房企对后市的信心。“目前市场定价权完全掌握在开发商手中。从目前市场情况来看，房企销售任务完成得非常好，很可能在四季度的最后几个月开始追求高利润，并且囤房惜售。”北京中原地产市场研究部总监张大伟强调，从目前市场走势看，大部分房企对利润上涨已经形成共识。
□前景预测
明年房价涨势或将延续
“临近年底，这次调控升级只是政府为了完成全年房价控制目标而采取的权宜之计，持续时间不会太久，可能明年初针对高端市场的限令就会逐渐放开。”一位业内人士分析表示。在他看来，这将直接减少今年的高端项目供应，加剧供需矛盾，将使今年在售的高端项目更热，而明年市场上单价在4万元/平方米以上的项目则会更多。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从近期出台的政策来看，无论是二套房首付比例提高还是进一步收紧限购限价政策，多数政策都属于短期行为，不具备长期执行效力，从政策效用的角度来说，这些政策只是为短期内遏制房价过快上涨的“救火”举措，短期内的政治意义大于实际的市场意义。
行政化调控手段迟早有其退出的一天，短期过渡性政策正为房地产调控长效机制的出台做好铺垫。在业内人士看来，正在大规模推出的自住型商品房地块，或许正是解决高房价的长效手段之一。
根据统计，今年前10月，北京住宅类土地成交面积为873.44万平方米，高于成交面积868.54万平方米。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，土地供应缺口是最近几年房价上涨的根源，尤其是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平方米和465万平方米，恰是这两年，北京的房价涨幅最快。而在土地供应增加的2010年和2011年，房价涨幅都比较缓慢或者房价出现下调。而从今年土地供应情况来看，住宅类土地供应首次超过5成，全年住宅类土地供应有望超过1200万平方米，仅次于2010年出现的土地供应爆发，这将缓解未来两年的住宅供需结构。
不过，高姗认为，土地供应增加特别是自住型商品房的大量推出，对于平稳房价的效力尚需9-12个月左右的时间方能实现。譬如首宗自住型商品房用地是11月4日竞得，预计入市时间最快也要明年下半年，而自住型商品房的规模化上市最快也要到明年年底，也就意味着，明年的市场供应主体仍为普通商品房。再加上早期入市的自住型商品房将率先配售给保障房轮候人群和无房户，对商品房需求群体不会形成巨大分流。
因此，自住型商品房在短期内仍难以占据供需主体，这将使得明年北京楼市房价上涨势头仍将延续，而随着下半年以后自住型商品房的陆续上市，如果供应量足够多，对市场的影响将非常大，平均房价水平也有望得到控制。
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