[摘要] 在杭州，绿地入杭两年多，主打“ 500强”的绿地仍然给人一种神秘的感觉，其发展模式，也隐藏着“ 秘笈”。比如，绿地浙江区域号称完成70亿元销售额，但在杭州透明售房网上，其在杭操盘项目却找不到成交数据。那么，绿地到底是凭什么成销冠的？记者探询绿地在杭州的发展，试图剖析其销冠的秘笈。
万科做大哥好多年了，不久前这一纪录被绿地打破。
1月4日，绿地宣布2014年全年实现预销售金额2408亿元；一天之后，万科宣布2014年累计实现销售金额2151.3亿元，从销售金额来看，绿地取代万科成为去年房企销冠。
万科并不服气，去年年底，万科的官方微信“万周君”以讽刺式的“你们懂的”四个字来回应，绿地也不甘示弱，回以“上天、入地、出海”六字，意为超高层建筑、 和海外开发三大武器。
相对于人们对万科的熟悉，绿地的快速发展在外人看来却是披着面纱。在杭州，绿地入杭两年多，主打“500强”的绿地仍然给人一种神秘的感觉，其发展模式，也隐藏着“秘笈”。比如，绿地浙江区域号称完成70亿元销售额，但在杭州透明售房网上，其在杭操盘项目却找不到成交数据。那么，绿地到底是凭什么成销冠的？记者探询绿地在杭州的发展，试图剖析其销冠的秘笈。
深谙 所想 绿地拿地有一套
数据显示，绿地2014年的预销售额2408亿元，相比2013年的1607亿元增长了将近50%。值得注意的是，其中商办类产品的销售额达到1296亿元，同比增长了90%，而这也是促成绿地“超车”万科的关键原因之一。
绿地在杭州的项目，也是以商办类产品为主。2012年12月27日，绿地首次入杭，以7.8亿元拿下运河CBD的地块，打造为“绿地 广场”。去年5月，绿地3.31亿元首入萧山新城核心区，拿下5万平方米商地拟打造商办综合体。11月，绿地以5.45亿起价竞得奥体双塔地块，将建设钱江南岸地标——绿地 杭州之门。
这些地块，都是公认的 地块。其住宅项目同样如此，与旭辉合作的绿地旭辉城杭州奥体 ，绿地华家池1号则位于华家池。
绿地擅长与 打交道。一直以来，绿地都以超高层建筑见长，这也迎合了地方 打造城市地标的需求。譬如绿地 杭州之门，建成后高度将达310米。
绿地董事长张玉良曾表示，绿地将做 所想、为市场所需，把地方经济转型升级的需求和企业成长的需要结合，有效带来各关联方的 和共赢。
在杭州，“上天、入地、出海”中，绿地未入地，但要“上天”，也准备嫁接“出海”。绿地集团浙江区域营销总监周瑜告诉钱江晚报记者，今年浙江绿地将在海外资源的整合上进行深化。首先， 的商办产品将实现“一处购买，全球共享”，也就是说，在国内购买了绿地商办产品的购房者，如果他在海外有租赁写字楼的需求，绿地将为其提供合适的资源，搭建起全球资源对接的平台。另外，绿地还将把移民、留学等海外项目进行系统性资源整合，这一整合计划2015年将在杭州落地。
绿地的“热卖”项目 为何不见网签数据
在杭州，绿地的规模尚不如万科。2014年，绿地浙江区域（包含杭州、宁波）的销售目标是70亿元，周瑜透露，去年完成了这一指标。
但钱江晚报记者发现，绿地在杭州自己操盘的项目中，透明售房网上找不到成交数据。周瑜解释说，绿地对于销售额的认定与其他公司有所不同，如果预付款达到一定比例，就判定为成交。这也就解释了为什么绿地公布的是“预销售额”，而万科公布的则是“已完成”的销售额了。
此外，绿地在很多项目中都采用“定制方式”，即支付一定的预付款之后，由绿地进行定向开发，杭州的绿地 广场有两栋就是这样的操作模式。
在绿地 广场拿地9个月之后，据绿地的说法，三栋写字楼中两栋已经分别被本地两家实力型企业预订，并签订了定向开发协议，完成12亿元的销售额。一年多过去，该销售额仍未在透明售房网显示。周瑜表示，这两栋写字楼目前尚未领出预售证，因此还没有网签数据。
绿地 广场去年上半年领出的预售证信息显示，可售房源224套，已售0套，限制房源166套。有业内人士推测，限制房源多，或许是因为绿地寻求规模快速扩张，强调高周转模式，而将房源抵押获取现金流。至于一直号称热卖的项目，为何224套房源可售，已售量却为零，绿地人士表示，1月底就会有网签。
抵债房源也算销售额 华家池1号已抵掉90余套
在“界面”一篇《绿地超越万科，它是如何突然成为全球大开发商的》的财经新闻中，提醒“不要忘了另外一些帮助张玉良实现超越奇迹的人们”。
该文称，在绿地超越万科的消息出来后，和绿地有过合作的施工方、供应商乃至广告商纷纷在微信朋友圈里吐槽——是不是用房子抵的欠款也算进业绩了。
根据这篇报道，“绿地海南事业部一位内部人士透露，今年上半年他们向集团宣称完成了19.52亿元的销售额，指标完成率162.8%，集团 。但实际上，海南事业部真正卖掉的房子才10亿出头，另外接近一半的业绩是乙方贡献的——其中包括将数栋住宅以抵工程欠款的形式抵给了建筑商。绿地海南公司将这些抵工程款的房子，都算成销售额计入了其半年销售业绩里。这种算账方式让绿地的销售额经常出现跳跃式的增长。上周绿地三亚项目才卖出8000万元，到月底销售额就突然 到3.4亿元。一位与绿地有多年合作的广告商称，这种算账方式普遍存在于绿地的各个地方公司里。”
在杭州，同样的故事也发生在绿地身上。绿地在杭的项目华家池1号，目前尚未领出预售证。但有绿地工作人员在去年12月25日发布了疑似选房现场的照片，其中赫然可见被贴上红点的销控表。
周瑜表示，该项活动是针对长三角地区的合作伙伴、客户所进行的产品推介会，并未进行选房销售。
但华家池1号某置业顾问透露，该项目的确在12月25日进行了“内购会”，邀请了绿地“欠款额较大”的供应商前来选房，该置业顾问还表示，当天就有90余套房源抵给了供应商。
有知情人士透露，绿地结款时间拖得很长，对于某些供应商来说，“与其一直收不到回款，还不如拿到房子。”
就在12月25日当天，绿地某工作人员兴奋地表示完成了年度销售指标，顺便还拿现场热闹人气做宣传——“豪宅还能这么卖”。
“以房抵乙方欠款的现象在中国房地产行业普遍存在，但绿地在这一领域做到了 。”界面的报道这样说。
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