[摘要] 在整个市场下滑的大背景下，即便实力雄厚的大型房地产企业在经营状态上也出现剧烈分化，半数企业终未能达成年初制定的营销目标。《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014-2015）》预测，2015年万科等地产寡头格局初现雏形，未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失。
2014，注定成为房地产行业发生转折的标志性年份。
在整个市场下滑的大背景下，即便实力雄厚的大型房地产企业在经营状态上也出现剧烈分化，半数企业终未能达成年初制定的营销目标。《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014-2015）》预测，2015年万科等地产寡头格局初现雏形，未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失。
对于未来，单纯的规模增长也许将不再成为所有房地产企业的利益诉求，如何在市场细分、精细化管理等方面保证合理利润，将成为各家企业必须重新思考的命题。
房企的集中度提升与增速放缓
尽管2014年楼市整体平淡，但行业龙头在销售、管理及融资方面的优势，使得市场集中度继续提升。
中指研究院的数据显示，2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售总额共计2.8万亿元，市场份额已近40%。据统计，2014年全年销售额10、20的市占率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。10的销售金额门槛也由2013年的554亿提升至658亿。
阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。阵营中另外5家千亿级房企与之差距拉大，后续追赶或存一定难度。
第二、第三阵营与阵营的差距更大，显示出强者恒强的趋势。中指研究院的数据显示，第二阵营为12家300亿~1000亿企业，销售额均值仅为532亿元，距阵营有近500亿元的差距。而第三阵营100亿~300亿企业为集中，共计61家，销售均值只有阵营的九分之一。
值得注意的是，虽然行业集中度在大幅提升，但整个房地产行业的增幅却呈现出放缓的态势。研究中心监测的20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速相比上年同期下降了7个百分点。且这20家房企中逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低至七成，平均完成全年目标的96.3%，较2013年105.6%的完成率下降9.3个百分点。
转型之路能走多远？
万科绿地两巨头位次之变，或标志着以住宅开发为主的行业规模已见顶，所有的地产商都面临“要么转型，要么破产”的困境，寻求业务和模式的转型已经成为房企们的共同选择。
公司的机制上，万科开始尝试突破，推出事业合伙人制度。管理机制上，万科将进行重大调整，把目前的北京、上海、深圳、成都四大区域总部改制成事业部，其职能不再是总部的派出机构，将承担起经营管理的全部责任，前提是他们要拿钱过来投到事业中。事业部将拥有投资决策、人事、考核等各方面的权力，但是总部拥有后的否决权。
未来万科的业务将分为三部分，除了传统的住宅领域，还有包括生活中心、社区养老及旅游度假在内的消费地产领域，以及包括写字楼、会展中心、物流地产在内的产业地产。根据计划，2015年万科还将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，继续在社区生活体验方面做尝试；此外也将针对养老、医疗、度假等城市发展的需求，提供针对性的产品和服务；同时还会拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。
另外，在商业地产运营方面，万科形成了轻资产的商业管理模式。“轻资产是万科应对‘白银时代’转型的一种举措，商业地产投资周期长，资金占用大，运营能力要求高，万科将继续与各类机构探索合作模式，着力提高自身商业操盘的能力。”万科集团相关人士表示，未来也将孵化出一批符合资本市场回报要求以及满足商家消费者需求的项目。
绿地：模式革新+海外扩张
在转型思路上，新科销售绿地与万科显然有不同的选择。在绿地2014年实现的2408亿元的销售中，其商办地产占据了很大部分，占比达到46%，而且其海外销售收入也有近150亿元，占比6%，业务结构和公司理念的差异使得绿地走出了一条与万科截然不同的转型道路。
绿地凭借其赖以成名的“超高层模式”，用城市高楼为地方政府打造城市名片的方式进行圈地。然而当这种模式被运用到之后，绿地也面临瓶颈。2012年之后，绿地在现有的大型综合体模式、超高层模式基础上，开始探索实施产城一体化模式，并通过代建、EPC工程总承包的方式去寻求开发模式的突破。如今，绿地已经在空港产业、地铁物业、海外市场等找到了新的突破口。
保利地产：养老地产是增长点
如何寻找新利润增长点，是保利地产管理层近年来探索的方向。保利未来10年要打造50个养老机构，这是保利战略转型升级的重要一环。保利地产将全产业链介入，打造“三位一体”的中国式养老，开展微利模式探索。
照保利地产的布局思路，类似北京西山林语和熹会的养老机构，在未来十年可能会建50个。预计保利布局的每个城市可能都会建一个，甚至两个和熹会。
龙湖地产：商业地产将成支点
商业地产将成为龙湖下一步战略发展的支点。在未来10～15年，龙湖的商业项目将做到收入超过100亿元。未来龙湖不会跟别人拼增长、拼速度，我们有意把速度放缓，重新打造自己的核心能力，提高品质和品牌。再好的市场里也会有冷板块，在一片悲观的市场里，也存在看不见的机会，那就需要懂得和识别这样的机会，这是龙湖要锻造的能力，就是去读懂客户，看准机会。
恒大地产：全产业链发展
恒大拿地策略变了，以前说不拿，后都拿了很多，但今年会发现，以后不会怎么拿地了。这是因为集团已完成一、二、三线城市的土地合理布局，未来不拿地也够5～7年开发，以后只有很好的土地才会出手，一般土地将不再购入。
多元化已经正式成为恒大的发展战略，除矿泉水外，恒大还将在农业、畜牧业发力。全产业链发展，已经成为恒大发展路径上的重要标签。
世茂集团：重点做跨界
我们今年改变了世茂房地产既有的发展战略，同时对人事组织和高管团队进行了大幅度的变动。
除了世茂的大本营长三角和福建这两个地区外，世茂公司未来的新布局将重点在环渤海和深圳、广州这两部分区域。
世茂房地产一直在思考如何能在行业的第二次竞跑中领先，做跨界重大资源整合是下一步重点。
远洋地产：盘活资产和土地
未来远洋地产以持有型为主的重资产和以房地产基金合作为主的轻资产合在一起，会占盈利水平的2/3。同时，住宅业务将占营收的80%，此业务主要为搭建开发平台服务。
远洋地产将对土地策略进行调整，以盘活公司的土地。其中，将深耕已有的重点城市土地，同时在一些二、三线城市，对100万平方米以上的超大规模项目进行调整。
房企拥抱互联网 瞄准"大数据"
除了以上的转型模式，2014年房地产行业也刮起了一股“互联网”风。
很明显，互联网平台上的用户，成了众多房企眼中的潜在买房人。然而，在业内人士看来，类似于远洋与京东、方兴与淘宝的合作，还只是利用互联网的平台，停留在卖房阶段，很难称得上是互联网思维，更准确的应该是利用互联网进行的营销活动。
互联网思维与房地产的结合也并不仅仅是卖房，领先的企业还在利用互联网进行大数据的分析。万科和百度在今年6月开始合作，一个很重要的合作内容就是大数据，除了给住户提供更精准的互联网服务之外，万科还希望把大数据分散到各个环节。比如拿地，万科在房山项目拿地决策之前，曾经请三大手机运营商在同一时间点检测北京在网使用人数的数据，来判断北京各个区域的实际人口规模，以此结合当年的新房供应量、存量房数量、房价均价、购房人群年龄结构等众多数据，来判断这个项目的可行性。未来这些，都可以依赖百度的数据去实现。
除此之外，互联网公寓也应运而生。正如小米手机带来的互联网思维，小米式公寓倡导的理念已经为未来刚需楼盘、青年人居住社区提供了启示。“you+国际青年公寓”恐怕没有想到，如今它会如此受关注并对楼市带来不小的影响。
在将来，互联网思维将越来越多地参与房地产环节，势必给市场带来翻天覆地的变化。
房企转型或付出一定的代价
然而，房企转型不可能一蹴而就，在产业地产方面，其开发的门槛更高，对企业资源有限，又缺乏投融资经验的住宅类地产开发商而言，产业地产的投融资模式完全不同，运作思路也大不一样。在这一背景下，传统住宅开发商向产业地产转型是要承担一定风险的。
同样的情况也适用于教育地产、医疗地产、旅游地产以及方兴未艾的白领公寓等新兴地产种类。一方面这些领域都存在巨大的市场需求和发展机会，另一方面，开发商在这些领域的资源、人才以及投融资经验并不充分。
业内表示，那些拓展新业务的企业，探索过程中也伴随着一定的代价。比如，花样年为了培育彩生活板块，主体开发业务至今仍维持在百亿元左右，并没有太大的突破；另一家尝试在商业领域发力的房企，近4年来始终维持在400多亿元的规模，同期，世茂和碧桂园的规模已经一飞冲天，即便是规模原来稍小的阳光城、蓝光地产、海亮，如今也是倍速成长。
探索新业务需要付出较大代价，不去探索又会错失新领域的快速增长机遇，房企需要做出一个艰难的选择。
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