[摘要] 深圳房企佳兆业，在上周全面爆发债务违约危机。近10家深圳房企频现“房源被锁”怪象，引发市场高度警觉。重组传闻在路上，业主维权又突然爆发。这些是否将引发深圳地产业重新洗牌。而一直以来，深圳楼市都是中国房地产楼市的风向标，深圳楼市出现的变化会不会蔓延到其他城市？佳兆业的黑天鹅事件，是否会让楼市“一叶知秋
深圳房企佳兆业，在上周全面爆发债务违约危机。近10家深圳房企频现“房源被锁”怪象，引发市场高度警觉。重组传闻在路上，业主维权又突然爆发。这些是否将引发深圳地产业重新洗牌。而一直以来，深圳楼市都是中国房地产楼市的风向标，深圳楼市出现的变化会不会蔓延到其他城市？佳兆业的黑天鹅事件，是否会让楼市“一叶知秋”呢？
佳兆业事件时间线
2014.11.28 佳兆业房源被锁
佳兆业的房源被锁定是从11月28日开始的。这一天，佳兆业旗下位于深圳的佳兆业中央广场三期、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号，以及位于大鹏新区的佳兆业假日广场等多个项目未售房源被“管理局锁定”。
12月4日，本报记者在深圳规划国土委的官网上查询发现，佳兆业悦峰、佳兆业中央广场一期与三期、佳兆业假日广场、佳兆业新都汇家园等4个项目，除已签预售合同和备案的房源外，剩余房源全部显示为“管理局锁定”，涉及房源约1500套。
2014.12.5 生命人寿增持力挺
受房源被锁定的消息影响，佳兆业过去几日股价重挫12%，从11月28日的每股3港元一直跌到12月2日的2.63港元。
在此敏感时期，佳兆业的股东生命人寿却选择了从佳兆业大股东郭氏家族手中大幅接盘增持，并且较近一日的收市价溢价10.19%，每股2.898港元。
2014.12.10 郭英成辞任董事会主席
12月10日晚间，佳兆业发布董事会成员变更公告，宣布郭英成已辞任公司执行董事、董事会主席，此外，同为执行董事的郭英智也调任为非执行董事。
2014.12.28 佳兆业高层辞任
2014年12月28日，佳兆业发布公告称，谭礼宁辞任佳兆业执行董事及董事会副主席，张鸿光辞任首席财务官。
2015.1.1 4亿港元贷款
深圳房地产龙头企业佳兆业集团日前公告称，未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款。这是该司董事会主席郭英成辞职触发的强制性提前还款。该司称此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约，这是2015年中国资本市场首例违约。
2015.1.6 佳兆业遭合作伙伴撤资
1月6日早间，佳兆业公告称，于2014年12月31日，该公司接获龙岗区两个市区旧改项目的两名合作伙伴通知，称佳兆业已违反该等项目的合作协议，要求终止该等合作协议，并退回已经支付的12亿元人民币的费用。同日，负责上述融资协议的贷款人也表示佳兆业构成违约，要求上述费用连同应计利息及所有其他未偿还款项即时到期应付。
2015.1.6晚 佳兆业否认将破产重组
1月6日晚间，市场传出佳兆业董事会于当日下午后达成破产重组的意见。但佳兆业方面于21时回应称，上述消息为假消息，佳兆业并没有达成破产重组意见。
2015.1.7 多家银行申请查封佳兆业资产
从1月7日开始，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。对此，佳兆业方面回复称，该公司目前对此并不知情，如有新动向，公司将发布公告。
2015.1.8 佳兆业面临再度违约
1月8日，公司一笔2600万美元的到期债权利息面临支付，佳兆业或将成为美元债券违约的中国房地产企业。
2015.1.12 佳兆业4亿港元违约获汇丰豁免
多项目“被冻结”的港股房企佳兆业1月12日晚公告称，接获汇丰银行豁免通知。汇丰豁免了佳兆业因原主席郭英成辞任，而违反有关融资协议的事项。
2015.1.12晚 万科将终止接盘其上海青浦项目
考虑佳兆业有破产风险，万科决定终止接盘其上海青浦项目。这也使佳兆业原本借此套现12亿元的计划失败，资金周转雪上加霜。此外，记者实地踏访发现，佳兆业此前15亿元拿下的上海金融中心项目也迟迟尚未开工。
2015.1.13 佳兆业深圳业主集体维权
1月13日晚间，佳兆业深圳各楼盘数百名业主聚集到佳兆业城市广场进行维权，并打起了“佳兆业购房者向政府请愿”的横幅，希望政府能够出面保障业主的权益。
2015.1.15 佳兆业杭州一项目房源被锁
1月15日，记者在杭州房管局主办的“杭州透明售房网”上看到，位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园项目，共计749套、7.95万平米的房源状态全部为标注红色的“限制房产”，无法销售签约，这是继2014年11月佳兆业在深圳近2000多套房源被锁定后，再次出现房源被限制交易。
佳兆业事件引发的危机
多家房企房源被锁
1月14日，有媒体曝出荣超地产位于深圳福田的荣超大厦133套房源遭到管理局锁定，但仅一天之后就恢复了正常。
1月15日，花样年又被曝出其在深圳宝安的4套房源被锁定。消息出来后，花样年的股价一度急跌16%。截至1月15日收盘，花样年股价下跌4.65%。
1月16日，市场再次传出中海地产、招商地产、中粮地产、卓越等多家房企共上万套房源被锁。
据悉，深圳市规划和国土资源委员会网站显示，中海阅景花园项目1号楼至4号楼大面积处于管理局锁定状态，5号楼至7号楼均处已备案状态。据初步统计，中海阅景花园被锁房源达2888套，占全部房源超九成。
央企中粮地产旗下楼盘也在此次锁盘队列中，中粮地产旗下位于宝安项目鸿云花园有部分房源处于管理局锁定及自动锁定状态。此外，招商地产位于深圳宝安区的“招商锦绣观园”项目共计2384套房源全部显示为“管理局锁定”。
据统计，按照预售证2011年1月1日以后开始统计，被管理局锁定的开发商数量超10家，粗略统计涉及锁定房源超过16800套。
同时，这些被曝房源被锁的上市房企股价开始呈现不同程度下滑。当日上午，中海地产股价曾急跌近7%。鉴于此，这些诶开发商纷纷开始发声澄清。
1月16日，深圳市规划和国土资源委员会在官网回应“锁房源”一事。深圳市规土委内部人士解释称，“锁定”主要有五种情况，一是因关联业务办理要求，需要暂时停止销售；二是预售合同签订，上传数据后未即时备案，系统也会自动锁定；三是因涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其它调查案件；四是因司法或其它调查案件的问题；五是法律法规规定的其它情况。
综上，房源锁定或限制产权可能存在以上多种原因，建议不应过度解读，以维护良好市场环境。
房地产系统风险
尽管此次佳兆业“违约门”事件的导火索源自其董事长郭英成被调查，在表面上看是“个例”，但有业内人士认为，佳兆业或许正在打开中国房地产行业系统性风险的潘多拉魔盒。
中国社科院金融研究员易宪容就认为，佳兆业集团贷款违约，就是当前国内房地产市场周期性调整过程中逐渐暴露市场风险和经济风险的一个案例。
首先，房地产行业自身面临的风险正在逐渐释放，房地产行业已经被多家机构看作是2015年中国经济风险中的首要风险。
一方面从内部来讲，是国内房地产市场的持续低迷，房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至于收缩；而且受早期房地产暴利以及房地产调控政策影响，房地产企业在国内的融资很大一部分通过包括信托在内的影子银行实现，融资成本居高不下；而当前一旦遭遇销售不畅，很容易造成资金链断裂及风险暴露。
另一方面外部融资环境正在持续收紧，中国房地产企业海外融资成本和融资通道也正在收紧。
去年中，国际清算银行就提醒，中国企业海外负债敞口中房地产企业占比较高，国内房地产周期调整叠加美联储升息及人民币贬值，将带来极大的再融资和偿债压力，是中国企业海外风险的一个重要集中点。
而目前的数据似乎正在显示以上两大风险都在暴露过程当中，继2014年的房地产周期性低迷之后，机构普遍认为2015年上半年房地产仍将持续下行。
银行及地方债务危机
而鉴于房地产市场在整个中国经济体系的占比，房地产市场的风险一旦暴露将进一步蔓延到其他领域，甚至开启整个金融系统的风险。
房地产市场持续低迷将陆续蔓延到其他领域，这其中值得关注的就是地方债务及银行债务问题。
对银行业的冲击，逻辑也非常简单，一方面是贷款的坏账率，另一方面是抵押品的价值重估。
标普银行业主分析师廖强在日前的一次研讨会上就表示，至少在未来一两年内房地产市场低迷或将持续，归因于开发商出清高库存。若市场整固演变成全面暴跌，我们认为银行的信贷损失可能会极高。
另外从抵押价值来看，廖强表示，中国30%~40%的企业贷款以房地产和土地作为抵押物。因此物业估值的明显下降，甚或持平，都可能显著削弱企业借款人借新资金满足业务和财务用途的能力。
至于房地产行业对地方债务的影响则是通过土地出让金规模降低对土地财政的影响实现传导，其中逻辑如下：
房地产市场走势影响土地出让金规模，而土地出让金又是地方政府财政收入中很重要的一部分，同时也是地方政府债务主要的质押资产，房地产市场持续低迷引发房地产市场再投资增速放缓，土地出让金规模锐减，之后的效应不言而喻。
德意志银行的研究报告认为，2015年上半年中国政府财政收入将受到土地出让金规模缩减影响呈现负增长；另外一方面，房地产投资和基础设施建设投资增速放缓将导致地方经济增长承压。
谁是下一个深圳楼市
近日负面新闻缠身的恒盛地产，被业内预测有可能成为下一个佳兆业。事实上，在业内，众多业内人士除了猜测谁是下一个佳兆业外，更在观望：作为楼市方向标的深圳楼市，它所出现的变化会不会蔓延到其他城市楼市，而谁又将会是下一个深圳楼市。
据了解，恒盛地产这家上海民营房企在2009年，与恒大、龙湖等房企大约在同年上市。恒盛地产的势头从2012年开始急转直下，到2014年中期仅销售19亿元，并开始亏损，且半年亏损多达2.21亿元！有迹象显示，近期其复杂的资本运作与深度的关联交易正在摧毁该公司。公开资料显示，恒盛地产的海外债券正变为垃圾债。其2018年到期的一只债券已经连续四个月下跌，目前跌至每1美元面值为68美分的水平。
违约风险正在累积。国际投资者已经对恒盛地产的基本面产生了深深的担忧。
调查显示，过去数年，受到国内信贷紧缩的影响，海外发债日渐成为内地上市房企重要的融资渠道。根据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1月至8月，内地房企总计在海外市场上发行了524亿美元(折合约3217亿元人民币)的离岸债券，比2013年同期增长100%。
也正是如此，港粤海证券董事黄立冲表示，佳兆业、恒盛地产等事件的爆发，让海外投资者看到除了经营风险外，许多中小型民营房企还暗藏着政商关系风险，由于这类企业的创始人对经营影响巨大，高压反腐或加剧民营房企的经营风险，终导致投资者对于公司管治架构提出更高要求。多家券商预测，接下来内地房企海外融资成本将大幅上升，更多房企海外发债计划可能会搁置。
而更让业内人士关注的是，作为一直走在中国楼市前面、堪称是风向标的深圳楼市，现在出现的这种新变数，会不会蔓延到其他城市。如果会，那么谁会是下一个深圳楼市？
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