[摘要] 从浙江过去15年一波三折的楼市来看，政策和供应量对房价的影响甚大。浙江楼市从全国领涨到全国领跌，昔日限购大省成救市大省，发生这样的变化原因是楼市严重供大于求，商品房库存量过多。“以价换量”将是今年市场的基调，房地产市场“低速运行”将成常态。
这个时候是房地产低谷的时候，是老百姓出手好的时候。”浙江省政协委员、浙江亿邦房地产开发有限公司董事长戴方国在浙江省两会上如是点评现今楼市。
在这些人大代表、政协委员看来，现今楼市确实遇冷，谈到未来房地产业走向，他们信心不一，有的认为泡沫被挤出，行业将会健康发展，有的认为，楼市还会持续低迷。如何解决？他们建议，政府应该控制土地出让，防止库存量进一步走高。
一波三折的浙江楼市15年
“房价到底还会不会下降？”这是进入2015年来浙江许多购房者的疑问。但是这个问题，目前尚未有定论。不过，从浙江过去15年一波三折的楼市来看，政策和供应量对房价的影响甚大。
浙江楼市曾是房地产业中的璀璨之星，省会城市杭州房价长期稳居二线城市之首、甚至一度赶超一线城市，宁波、温州、金华等地房价也长期“领涨”同类城市。
业内人士分析道，2000年至2004年，楼市急速上涨；2005年至2006年在国家宏观调控下楼市进入调整；2007年楼市经历一波反弹；2008年金融危机来袭，楼市又始进入深度调整；2009年在市场各方一度绝望之时楼市却绝地反弹，发展程度甚至超过历史高位；2010年在频繁调控之下，杭州楼市忽上忽下房价平稳上扬。
杭州透明售房网市场研究院院长方张接介绍称，2010年实行限购政策以来，2010年至2012年整体房价有所下降，成交量萎缩，2013年出现了小幅度的上涨，到了2014年，由于高库存的影响，供大于求，房价再次下跌。
2014年年初，就在杭州存量房11万余套的风口浪尖时，杭州两楼盘接连大幅度降价，从而打响了全年降价的枪。“看空楼市说”四起。
在楼市备受煎熬了几个月后，同年7月28日，杭州市宣布放开余杭、萧山和主城区140方及以上限购。8月28日，杭州再次宣布，楼市全面松绑。政策的松绑虽没有拉升房价，但销量已经明显回暖，去年四季度杭州市区新建商品房签约了各月均过1.1万套。
国家统计局公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在新建商品住宅价格方面，70个城市中，房价环比下降城市在“触顶”后减少，只有深圳1个城市房价上涨。
由此可见，杭州迈入21世纪以来，房价可谓一波三折。
2015房地产业将会走出“寒冬”？代表委员信心不一
来自透明售房网数据显示，2014年的商品房月度成交走势以7月29日限购政策调整为关键节点形成交易量的分水岭，自限购政策放松后，市场持续高位运行，月度价格走势也止跌回稳。
2015楼市会走出寒冬吗？作为代表委员的政府、房企、专家怎么看？
“今年的‘冬天’很难熬。”植根浙江台州的房企老板戴方国如此形容现今低迷的楼市。
“目前，浙江房地产开发企业面临很大的困难，主要是表现在销售方面。”来自宁波的浙江省政协委员、荣安集团董事长王久芳说。
“浙江房价可能会长时间在目前的价位徘徊，很多房产企业会办不下去，而且今年被兼并的企业会越来越多。”浙江省政协常委、经济委主任陈正兴说。
在浙江，库存一直是个问题。相关数据显示，目前杭州楼市存量房逾15万套，相较2014年初的11万套持续上涨。不仅如此，2014年7月数据显示，宁波、温州一些县市楼市的库存需要30个月以上时间消化。
“浙江楼市从领涨到领跌，昔日限购大省成救市大省，发生这样的变化原因是楼市严重供大于求，商品房库存量过多。”浙江省人大代表、温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者。
“库存的问题早就应该调控，杭州现在的库存要销售的话，早两年就应该提出来。”戴方国说。
2014年杭州市区新建商品房签约均价为15653元/平方米，为5年来次新低，仅高于2012年。
对于房价问题，浙江蓝皮书预测：2015年，浙江省商品房“仍有下降空间”。“以价换量”将是今年市场的基调，房地产市场“低速运行”将成常态。
然而对于今后整个房地产行业的走势，作为房产开发商的戴方国却很有信心。“对于我们浙江，从我们房地产商的角度来说，6月份，房地产市场马上会起来，到2016年整个市场会有很大改善。”
在戴方国看来，因为成本的原因，目前的房地产价格已经到了谷底，整个市场价格再下降是不可能的，老百姓慢慢会接受这个价格，很多观望的人都会出手来买房。“房地产的泡沫已经被挤破，市场已经走向健康。”
然而，方张接却认为，2015年的房价没有上涨的可能性，房价由供求关系决定，现在杭州房子存在越卖越多的尴尬。
尽管如此，方张接认为，2015年楼市还是值得期待，政府应该会有所作为，“比如余杭的购房补贴政策、绍兴的契税减免政策，地方政府会借鉴。”
浙江省人大代表、开元旅业集团董事长陈妙林却认为，“政府今年不可能救市，单独救房产不可能。”
土地出让过多被指致高库存 代表委员建议2015控制供应量
“2014年的高库存跟2013年的土地规模过大有关，1年土地的拍卖量要用2年来卖。”方张接告诉中新网记者，政府应该控制土地供应量。
“房地产下落现在是两个原因，一个是经济滑坡了，这个是市场原因，还有非市场原因，政府土地卖多了，房地产价格就下降了。”陈妙林也觉得，土地供应量过高，是目前房地产低迷的原因之一。
“假如存量两年都卖不出去，你土地能卖多少？要根据存量来有序开展，这个市场存量空出来了，土地接上去，这样房地产市场也健康，政府土地也不会贬值。”戴方国表示。
陈妙林告诉记者，现在地方政府的负债率普遍较高，在这样的情况下随着经济下滑财政来源减少，许多地方都靠卖土地来偿还负债，这导致了土地供应量增加。而在市场经济下，供应量增加则意味着价格下降。
周德文也指出，政府应该在分配指标时适当收紧土地供应规模，通过减少土地供应，防止过剩问题进一步恶化。
在戴方国看来，土地的供应必须结合当地的库存而定，对于杭州这样的高库存现状，必须控制供应。
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