[摘要] 从2014年开始，杭州将迎来一个商业综合体的开业潮。然而一块被誉为“浙江省内具商业价值地块”的市中心宝地已经默默进入拆迁以来的第6个年头，这块地，正是比邻武林银泰的百井坊巷地块。22万m2体量、一本土地证、限制众多，光地价就要40亿元，恒隆地产今年或有望入驻。
从2014年开始，杭州将迎来一个商业综合体的开业潮。就在综合体大规模出现在城市版图的各个板块时，一块被誉为“浙江省内具商业价值地块”的市中心已经默默进入拆迁以来的第6个年头，这块地，正是比邻武林银泰的百井坊巷地块。
2009年，《杭州市百井坊巷地区有机更新城市设计》完成，这块地的出让便一直成为备受关注的焦点。6年过去了，这块却一直没能成功出让。知情人士称，总价高和操作难度大，是这块地迟迟未能成功找到下家的根本原因。
拆迁历时超过5年
对大部分的老百姓来说，百井坊巷是武林广场商业圈一道独特的风景。百井坊地块存有钱王井、基督教会天水堂、天主教堂、司徒雷登故居等具有历史价值及时代特点的建筑。传统的坊巷里弄，和时尚地标武林银泰不过“一炮仗路”。
2006年批复的武林天水规划管理单元（XC01）控制性详细规划公告中，百井坊巷与中山北路交叉口的西北面一带，已经从居住用地为主改成了商业金融业和商业兼住宅用地。
2007年，浙江银泰百货有限公司一度拿下过百井坊巷C2-B06地块，面积为5656平方米，但随后因地块影响周边居民楼采光等原因被政府原价收回，这幅地块也列入了这次改造的地块范围。
2009年12月8日，下城区全面启动了“杭州市下城区百井坊地区综合改造工程”。根据百井坊巷综合改造工程指挥部贴出的公告，历经5年多的拆迁，在2014年11月20日划上自行搬迁的句号。
记者从现场看到，截止日期过去了两个月，搬迁工作仍在进行，但拆除的进度明显在加速。
一本土地证，地价太高
2009年，《杭州市百井坊巷地区有机更新城市设计》完成，当时规划升级地块占地15.44公顷。
杭州市百井坊综合改造工程指挥部（以下简称百井坊指挥部）相关负责人向钱江晚报记者展示了百井坊综合改造工程的示意图，记者看到，规划用地东起凤起路中学西围墙、耶稣堂支弄，西到打枝弄，北到体育场路，南至百井坊巷。
目前百井坊地块的终版图已经缩减为5.2204公顷，规划建筑面积22万平方米。凤起中学和喜得宝宾馆所在的20多亩土地，2012年也被列入改造范围，但这部分并未包含在22万平方米的规划建筑面积内。
知情人士透露，这块地本身的价格太高是一个重要原因。“因为这块地的土地证只有一本，22万平方米的面积，参照旁边的杭州中心地块2011年成交价1.8万元/平方米，光是地价起码也要40个亿，一下子能拿出来这么多钱投入到商业地产里的开发商少之又少。”对于这块地只有一本土地证，不能分拆出让的说法，记者从百井坊指挥部得到了确认。一位国大集团内部人士说，他们也考虑过这块地，“后也是因为觉得贵放弃了”。
虽是，操作难度却不小
百井坊巷所邻近的延安路，北有杭州大厦、国大、武林银泰三足鼎立形成的时尚武林商圈，中有以湖滨银泰为核心的旅游湖滨商圈，南端是民俗文化集聚的传统吴山商圈。武林商圈更是全城中高端百货消费核心。
而百井坊地块虽然处于闹市，却是典型的闹中取静，犯了商业中的大忌。它与繁华的延安路之间，隔着武林银泰总店。面临的主干道是体育场路，另外两边的百井坊巷和中山北路的通行标准皆为双向单车道，交通的通达性大打折扣。
对于这样一个藏于繁华背后的地块来说，想要做旺必须通过商业定位和规划设计来导入大量的人流，但偏偏周边的道路对于人流导入性又很弱，天然的不足成为了项目潜伏的大危机所在。
据了解，由于这个区块受西湖东望天际线的限制，建筑物高度不能高于85米，这又限制了将来可以拍卖土地的容积率。业内资深评论人士刘强称：“作为政府来说，当然是容积率越高越好，但是拿地以后发现受规划限制、方案批不出的也不是偶然事件，之前的嘉里中心就是好的例子。”
投入不小，回报不快
谙熟商业地产操作的业内人士徐琦敏称：“运营回报还是要看可售与持有部分的比例。”根据记者从百井坊指挥部了解到的情况，这块地除了部分回迁安置用的住宅外，其他均为商业用途。这就意味着，这个项目的经济回报将主要取决于商业定位，以及写字楼和商铺的配比。
22万平方米的建筑体量是个什么概念呢？大悦城的工程总监张会明给记者算了一本粗略的账：对这类综合体项目按正常开发速度算，拿地三年后项目可进入销售回报周期。按照40亿元的土地投入算，10%资金成本意味着三年资金成本约12亿，地价总成本约52亿元，这还不包括建造成本。
假设将来可售部分（以写字楼为主）占10万平方米，那么按目前的行情，整个写字楼部分的建造成本在8亿元；余下12万平方米做购物中心并自持，购物中心的建造成本约为18亿元——建造成本两者相加约26亿元，再加上之前的52亿元土地成本，总成本超过78亿。而可售部分全部售罄后的回报约40亿元（按目前周边写字楼4万元/平方米的行情保守估算），项目要做到资金平衡几乎不可能。
假设将可售部分定为16万平方米，则写字楼部分成本约为13亿，余下6万平方米购物中心自持，建造成本约为9亿元，这样总成本约74亿元。销售写字楼可以产生64亿元回报，粗略计算的确可以通过加大可售部分比重实现资金平衡。但6万平方米的购物中心体量，想要与周边的杭州大厦及武林银泰总店的商业抗衡，难度着实不小。
如果全部自持，那么按照零售业约10%的毛利率，起码要做到每年的销售总额在40个亿，才能勉强打平土地款的资金成本。就算是银泰百货杭州武林店，上半年的销售总额也不过10.96亿元。
综合体夹击下突围艰难
除了地块自身的条件对操作团队的要求极高，百井坊所处的地段外围竞争也异常激烈。有业内人士测算过，未来两三年内，杭州将新增体量超过10万平方米的商业综合体近30个，其中主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍。而武林商圈本身也面临着在电商冲击下的转型升级。
项目北面，杭州大厦陆续完成了4座“城”的商品定位和品牌布局；而银泰武林店宣布和百大合并，更名为银泰武林总店，在有限的购物环境变更下，通过加入更多体验式服务来完成传统百货的升级。另一边的国大GDA PLAZA动静更大，也闭店升级计划转型成为Shopping Mall，以“高端奢侈品品牌+高端时尚餐饮品牌”为主要业态。
百井坊面临的竞争恐怕不仅仅是现有的几大综合体，新项目的启动也使得整个板块面临的厮杀会更为激烈。有消息称将由杭州大厦接手策划实行武林广场下沉式商业，位于武林广场东北角的杭州中心规划的购物中心建筑面积就有9.74万平方米。
“这个项目错过了好的出让时机。”在刘强看来，6年前，电子商务还没有像今天这样来势汹汹，杭州大厦也还没有发展成目前的体量，这块地在当年看起来更有想象空间。不光如此，“杭州现在的商业综合体项目上马太多，地铁沿线的综合体也会分走很大一部分的消费力，城市多极化格局和原先的单极核心不可同日而语。这个项目要做成功，必须要顺应现在的综合体去百货化趋势，引入大量创新的体验式商业形态，否则要想在这样一个区块突围，非常艰难。”他不无担忧地说。
恒隆地产或将入驻
不过，坊间一度流传的恒隆地产或将入住的消息在业内人士看来或许是一个利好。
11月25日，恒隆地产有限公司助理董事梁焕添、高级经理陈文博等五人再度来到百井坊巷考察。下城区官网消息称，“恒隆地产前期已多次来访我区，实地考察百井坊巷地块，对地块拆迁进度、周边商业氛围、交通情况等做了深入的了解。此次来访，恒隆高级经理陈文博表示希望将百井坊巷恒龙广场项目打造成恒隆在内地的第十一个商业项目，并明确恒隆地产商业项目将自持，对双方的合作充满信心。”
一位曾供职于恒隆广场的资深人士称，恒隆广场的操盘手法完全有别于国内地产运营商，如果他们来操盘，或许会给百井坊带来意想不到的春天。
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