绍兴社区“跨界”管物业 是越俎代庖还是创新之举？

核心提示：每到年关，不少物业公司的日子都不太好过，物业费收不齐，居民投诉多，有的物业公司无奈选择撤走，有的已处于撤走的边缘。为了解决物业公司撤走后带来的一系列问题，越城区北海街道去年尝试走出一条新的物管之路——成立了“准物业”公司，全面接盘这些失管小区。究竟何为“准物业”，其效果如何呢？记者日前对此展开了调查。

缘起：

物业公司频繁出走，社区“临危受命”

物业公司来了又走，请进来又跑，越城区北海街道永和家园小区的居民去年就吃足了苦头。去年7月，面对物业公司出走的现状，小区业委会再次聘请了一家新的物业公司，可是没想到仅仅干了两个月，这家物业公司收了半年的物业费后再次跑路，留下一个烂摊子。

从去年年底开始，越城区很多小区都出现了类似的不和谐音符。一些物业公司收不齐物业费，就开始降低服务标准，服务水平一下降，小区居民就以此为由拒交物业费。一边是物业公司抱怨小区居民不肯交物业费，一边是小区居民埋怨物业公司只收钱不服务，物管与业主这对“欢喜冤家”，每年随着年关的临近矛盾越来越突出。

记者通过调查发现，很多物业公司已经入不敷出。由于人力成本的上升，有物业公司表示即便收足100%的物业费也无法盈利。于是，就出现了有的物业公司在年关卷铺盖走人，准备下个年度另栖新枝；有的物业公司虽然暂时还没出走，但也站在了去留的边缘。

更有甚者，由于物业公司突然撤走，使得小区的卫生和安全处于完全失管的状态，居民投诉不断。针对这样的现状，越城区北海街道尝试推出“准物业”服务，全面接管除物业管理正常小区外小区，由各小区所在的社区“临危受命”，以服务辖区居民为首要任务，接手小区的物业管理工作。

模式：

何为“准物业”？

为了应对物业公司的频繁出走，去年下半年，北海街道成立了物业服务管理中心，推行街道、社区、业主委员会、物业管理中心“四位一体”的物业管理模式，实现物业管理精细化，以提高社区公共服务水平。目前，在北海街道下属的12个社区成立分公司，由社区主任兼任分公司经理。

北海街道将这样的物业管理模式定位为“准物业”。那么究竟何为“准物业”？对此，北海街道党工委书记赵国良有着自己的理解。“为居民提供基本的保洁保安是我们基层组织的重要任务，我们提供的是基本的物业管理服务，主要是做好保洁、保安、保绿这‘三保’工作。我们不像有些高档的物业公司还配备有会所等活动场所，能提供多样性的物业服务。我们只是为居民提供基本的管理服务，所以叫‘准物业’。”赵国良说，正是这基本的物业服务，恰恰是小区居民迫切需要的，是街道和社区联系群众、服务群众的重要载体和纽带。

赵国良介绍，为了顺利开展“准物业”管理工作，北海街道制定了社区“准物业”管理工作考核办法，由北海街道物业服务管理中心牵头，以城管办为主开展“准物业”考核检查工作，并做好每月考核情况通报，确保社区准物业管理工作各项措施落到实处，逐步形成一套顺应民意、符合实际的长效管理体系，促进各社区物业管理水平进一步提高。

“我们小区的物业管理工作由社区工作人员开展以后，情况比以前确实好了很多。环境整洁了不说，就连以前破破烂烂的道路现在也给我们修好了，走在小区里别提多舒畅了！”北海西村居民周加骅认为，这种管理模式很受小区居民们的欢迎。

看着小区聘请的物业公司走了一茬又一茬，很多小区的业委会主任也很认可街道、社区的做法。“物业公司跑了我们一点办法都没有，街道、社区来管的话，不会存在跑路现象，居民们自然放心多了。”永和家园小区业委会主任凌如奎说，由社区来接管小区物业，他们再也不用担心聘请来的物业公司卷款跑路了，居民们能享受的物业服务也更有保障。

困局：

“准物业”能替代原物业吗？

对于北海街道推出的“准物业”服务，也有人担心，这“准物业”究竟能否替代原物业？有业内人士指出，小区居民要提高生活质量，首先考虑的是引进规范的物业公司，其次是业主自治，后才去想由政府来管。

业内人士说，由社区接管失管小区，业主能享受到的物业服务仅限于保洁、保序和保安的基本服务。业内人士认为，社区好还是扮演“监督者”的角色，政府部门要做的是出台能够约束物业公司的管理制度，通过监督管理来督促物业公司做好小区物业管理工作。

此外，也有人对社区的“准物业”公司能否收齐物业费表示了担忧。“以前我们都是为小区居民无偿服务的，现在要我们上门去收物业费，总给人有点不务正业的感觉。”有社区干部认为，要是遇到不肯交物业费的居民，社区工作人员多次上门催讨，一定程度上也会影响居民对社区的看法。

路径：

构建良性物管体系

破解物管难题

对于业内人士的担忧，绍兴文理学院法学院教授袁海萍认为，这种担忧虽然有一定的道理，但这种“准物业”的模式却是现阶段解决居民与物业公司之间矛盾很合理的一种办法。她觉得这并不是一种越俎代庖的行为，相反她觉得这是一种创新之举。

袁海萍说，社区工作人员对居民的情况非常熟悉，相比新来的物业公司，社区有着天然的优势，更容易与居民打成一片。社区承担这项工作后，将更有针对性，因为他们知道居民们究竟需要什么，哪些地方需要完善，他们都会竭尽全力为居民们解决难题。

而作为居民来说，由于生活在社区，对社区工作人员很熟悉也很放心，认同度也比较高，物业费的收取率比以前肯定会有所提高。

袁海萍给记者算了一笔账，一家物业公司要推出物业服务，需要聘请很多保洁员和保安，按照目前物业公司的物业费收取率，收到的物业费只够支付这笔费用。可是作为一家物业公司，往往还有很多管理人员的工资需要支付，还要为物业公司的盈利作打算。

为了生存考虑，一些物业公司为了保证管理人员的正常开支和公司的盈利，只能缩减保洁员和保安的数量，导致物业公司的物业服务水平下降，居民的满意度和物业费收取率也因此下降。

而社区成立的物业公司恰恰解决了这个问题。“他们不以盈利为目的，工作人员大多来自社区，不用额外支付工资。居民所有的物业费都会被用来聘请保洁员和保安。如果有多余，这笔钱也不会被物业公司‘私吞’，还会用到小区硬件设施的改善上来。”袁海萍认为，通过社区“准物业”先服务后交费的模式，居民们在感受到自己满意的服务后，会更愿意把物业费交给社区，从而形成良性循环，破解了以往先收费后服务所产生的恶性循环。

改变：

“准物业”来了，

小区“精神”多了

绍兴火车站旁边的清水嘉苑小区，以前是个典型的城中村改造安置小区，小区道路严重破损，公共配套设施破损无人维修，小区内小广告随意张贴，绿化带内杂草垃圾众多，杂物随处堆放，小区的物业公司一直存在疏于管理的状态。

“以前小区里只有两个清扫员，我们这么大个小区怎么可能扫得过来？”清水嘉苑小区居民冯敏告诉记者，自从火车站社区接管小区物业管理后，小区里的保洁员增加到了8名，小区的环境卫生一下子得到了明显改善。

火车站社区主任王天德告诉记者，去年6月30日，清水嘉苑小区物业公司合同到期撤走后，社区就开始全面接手管理。北海街道投入了150万元，对小区环境卫生开展了整治清理工作，对小区住宅的86个楼道单元内墙面进行全面粉刷白化，对小区约100米主路进行全面大修，并新建雨水井、雨水管道，消除积水问题，同时新建小区20个花坛，对小区缺失绿化进行补种，小区面貌焕然一新。

居民们对于这些变化也都看在眼里，在物业费收取率方面，相比以往有了明显提升，社区的物业公司也得以正常有序地运行。

说法：

“准物业”

维护的是社会的安定和谐

对于北海街道推出的“准物业”，和畅律师事务所的宋海荣律师认为，这是针对目前老旧小区物业公司频繁出走的十分有益的解决方式。

宋海荣分析，以前的物业公司之所以做不长久，主要是因为缺乏相应的约束机制。很多物业公司想来就来，想走就走，行业主管部门完全没有办法。在政府部门没有好的办法来约束这些物业公司的时候，通过街道、社区这些基层管理部门的及时介入，可以有效化解物业公司突然出走后带来的一系列问题。

宋海荣认为，街道和社区本身就是为小区居民服务的，由街道、社区主动承担起小区的物业管理工作，既是以人为本的体现，也是基层政府机构主动承担社会责任的一种表现。

“物业公司走了，保洁没人管，小区垃圾遍地，影响的是环境的整洁，危害的是城市的形象。小区里没了保安，任何人都可以随意出入，小区的安全无人保障，各种盗窃案就会高发，影响的是整个社会的安定有序。”宋海荣认为，小区是居民的家，街道、社区的及时接管，解决的不仅仅是一个小区的安全和卫生问题，从某种意义来说，维护的是社会的安定与和谐。

物业管理是一个性的难题，各地因物管引发的官司每年呈上升趋势。来自越城区法院的数据显示，该院受理物业纠纷案件每年均呈现上升趋势，2012年共受理物业纠纷案件188起，2013年共受理278起，2014年共受理314起。而在今年刚刚过去的一个半月时间里，越城区法院已经受理了各类物业纠纷案件99起，已达往年的一半左右。

“北海街道的探索，作为一条化解矛盾的路径，具有很好的样本意义。”一位专家这样说。