[摘要] 3月30日，央行、财经部“两炮”齐发！央行刚下调二套商贷首付至四成，二套公积金降至三成；紧接着，财经部再来“一炮”：个人转让两年以上住房免征营业税！
3月30日，央行、财经部“两炮”齐发！央行刚下调二套商贷首付至四成，二套公积金降至三成；紧接着，财经部再来“一炮”：个人转让两年以上住房免征营业税！
著名经济学家叶檀点评了房地产救市新政：一、超出预期。二、楼市稳定，某些地方已上涨。三、房地产证券价格补涨。
二套房首付降至40%，二手房营业税政策调整也意味着政策回归至2008年救市模式。
尽管整个行业在调整，但并没有差到要崩盘的程度。且不说很多城市的房价下降只是微乎其微，就从房地产行业的利润率来看，仍然远远好于制造业。
此次大尺度“救市”，绝非房地产市场要崩盘，而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态，中国经济的日子就不好过。房贷新政不是只去救房地产，而是通过救房地产让中国经济更稳健一点。
所谓楼市新政并不新，只是对过去反周期政策的再修正，让政策回归到应有尺度上。
央行宣布将二套房贷款低首付比例降至四成这一政策的出台让整个房地产市场重新回归到一个平等的大环境下。之前政府对于楼市过热进行各种打压，调控，为其降温。而现在楼市不振，政府解除在房地产市场身上的“不平等条约”。
房地产行业的发展可以说与整个经济增长有很大关系，牵扯到很多行业。新经济数据显示整个经济增长动力不足，经济下行和就业压力比较大，央行宣布将二套房贷款低首付比例降至四成，这一宽松的政策态度让整个房地产市场回归到一个平等的大环境下，回归市场。
二套房贷款政策调整对于改善性需求来说，可以卖掉手上的房子然后入手新房，进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，从而推动总需求的企稳回升；对于整个房地产市场来说，这一政策的出台加快了整个流通速度，从长远来说可以促进房地产市场平稳健康发展。
在各种楼市利好政策下，整个房地产市场会逐渐转暖，但并不会像以前那样。毕竟整个供应量和需求摆在那里。从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度看，下一步各地限购将会取消，推动整个房地产市场更好地发展。
对于普通民众来说，更关心的问题是在政策面走向宽松后，是否会改变市场业已形成的预期，导致房价也随之摆脱颓势，重新进入制造泡沫的周期中。过去的楼市调控史上，这样的循环曾反复上演。
但这样的担心是多余的，因为现在市场变了，高库存是大的问题。2008年想在镜湖买房，只有坤和山水人家、绍兴天下、白鹭金滩等为数不多的楼盘，而现在有10多个楼盘。目前的高库存下，对于购房者来说，选择余地太多。而且现在不具备流动性泛滥的基础，稳健货币政策没有变。
因此，在这里要提醒那些还想涨价的开发商，要醒醒了，先活下来，去库存才是重要的，同时也要做好产品，市场利润回到合理区间，是这个行业政策发展的方向。
未来我们要做的是，既不妖魔化房地产市场，也不无限拔高房地产的作用，本就是政策应有的常态。政策回归了常态，对房地产市场和房价的未来，民众也才能保持常态之心。让我们“淡定”一点。
这个政策真正给楼市带来了重大利好，也可以说央行发了一个大，给了一个大蛋糕。这个蛋糕就是通过降低首付比例，降低购房门槛，尤其是有改善性需求的客群真正迎来了改善住房的春天。一方面，通过降低门槛来刺激购房者的购房需求，房地产市场重要的供求关系，供应量就算不变，需求量在增加，市场来说活跃度、成交量都会放大。从目前来看，政策力度也比原来预期要大，原来一直在传二套可能降低到五成，这次已经到了四成，可以说同等于首套了，因为首套高的时候首付也要到四成。两会上李克强总理说支持改善性住房需求，原来很多东西都是指导性意见、参考性，这次我认为是实质性的，对楼市有着长远的促进意义。
如果说前面是楼市的冬天，现在无疑是迎来了新一阶段的春天，后续对楼市的活跃度、成交量甚至个别城市的房价也会有一些波动。而个人购买超过两年的普通住房对外销售免征营业税，这一政策对央行降低首付是一个好的补充和落实，因为二手房市场如果活跃，如果交易比较可以的话，一手房会更好。
首先，房地产政策出现重大的变化，因为房地产影响全局，这是中央一个重大的调整。原来把首付加上去，当时也是为了控制购房，这次首付降下来体现了政策的调整。两年以前营业税免征，这是活跃市场的一个政策，改变人们的投资预期，这个政策可以看作是刺激房地产投资的一个政策。一个是在购买力提升上，一个是在活跃市场上。
第二，这是一个信心传递，这个政策出来房地产市场传递了一个信号，目前来讲不会马上促进房价上涨，购房的活跃程度，是给人们一个导向，房地产政策在不断加码，是这样一个信号，不会导致房价马上上升，它只是一个信号。
第三，目前来讲，房地产投资市场自我修复是主要的，市场自我修复主要是房地产市场怎么样去化、怎么样调整营销策略来迎合需求。
你可以想象，在持续的政策推动下房地产市场后会调整到一个比较活跃的程度，一个政策不可能马上带来房地产强烈的市场反映，人们观望的心理还是比较大的。
央行、财经部这两颗重镑炸弹，力度和速度都超出人们的预期，之前人们普遍预计是二套房首付降至五成。周一下午在资本市场上引起了强烈反响。毫无疑问这对整个市场信心恢复会起到极大的作用。而且可以预料，整个救市措施并没有穷尽。可以预计的还有二套房利率，不能再用1.1倍的惩罚性利率。同时，也为地方政府一系列的救市措施，诸如人才引进政策，户籍政策，地方税收返还政策，甚至购房鼓励政策等都打开了绿灯。未来一段时间成交量大幅度上升，甚至爆发性上涨，是完全可以预料的。但对于整个房地产市场，特别是绍兴这样的三线城市且库存量极高的城市，现在预料房价上涨还为时过早。
■网络大家
牛刀：中央电视台财经评论员,财经专栏作家
二套房贷
首付四成救不了房产泡沫
过剩的住宅起码够1亿个家庭居住，想要消化根本不可能。中国房产泡沫之大举世惊叹，用什么方法都不会有用。这种方法，在有房产的家庭不会有用，一般都有三四套房，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，根本不可能拉动大量过剩的商品房库存去化。
同策咨询研究部总监张宏伟：
二套房贷必降首付的四大理由
张宏伟认为，政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调，为二套房降首付提供了基本的政策支持和依据；央行、住建部等部门调研降首付鼓励改善性需求，这意味着二套房贷首付比例必然下降；从市场的角度来看，如果降首付可以消化中大户型库存，合理调整市场库存结构；从购房者的角度来看，降首付可以降低改善性需求入市门槛，可以提前入市，避免房价上涨而带来的购房成本增加。
二套房贷降首付背后的房企机会
张宏伟认为：、以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善性需求为主的产品。第二、促使房企深耕改善性需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。第三、产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。
救经济，救民生，与“经济下行”抢时间，与“通缩”抢时间
丁建刚（浙报传媒地产研究院院长）
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对楼市有着长远的促进意义，加快支持改善性需求的步伐
章惠芳：杭州双赢置业机构总经理
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二套房首付四成提升购房能力，营业税提高市场活跃度
李生校（越商研究中心主任）
二套房首付四成提升购房能力，营业税提高市场活跃度
现在的楼市政策
比2008年更宽松？
2008年12月，为应对金融危机压力，出台了人均住房面积低于当地平均水平者二套房贷放宽的政策，各地二套房贷比照首套房执行；2010年初，二套房个贷首付比例收紧，要求不得低于40%；之后，二套房个贷首付比例又调高到不得低于50%，各商业银行取消了二套房贷款优惠。与二套房贷的调整曲线一致，个人住房转让营业税政策也屡经调整。2008年，个人转让住房营业税的免征时限从5年降低到两年；2010年，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；2011年起，个人购买不足5年的普通住房对外销售的，也开始全额征收营业税。然而，频繁的调整并没有带来预期效果，这两项政策2010年收紧后，房价仍然持续上涨。这证明，仅是这两项政策调整，不能构成房价上涨的充分条件，相反，政策变动过于频繁、过于工具化使用，加之流动性宽松，会打乱市场预期，导致房价飙升。
□林逸婷
昨天上午，本报从绍兴市行政服务中心的财税窗口了解到，绍兴的营业税政策已按新政实施，满2年以上的普通住房免征营业税。
前日下午，与央行调整二套房首付为四成起的消息随之而来的是财政部国家税务总局发布《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知表明，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
营业税对于买房人来说，无疑是二手房交易中的一笔大支出。就拿一套成交价格为100万元、满2年却未满5年的二手房来说，原本买房者需要缴纳5.6%也就是5.6万元的营业税，现在新政实施后，过户时这笔费用就省了。“新政会让更多的二手房源进入交易市场。”多家中介工作人员表示，这对于二手房交易市场无疑是个大利好。
“我那套二手房挂了两年都无人问津，因为不到5年税收要付不少，现在新政来了，我那套房子营业税不用收了。”看到这个新政，市民盛先生心里是一阵惊喜，“希望房地产市场回暖。”
“对于想要买房的人，原本要顾及营业税的问题，意味着未满5年就要多掏好几万，因而在选房时总是优先选那些已满5年的房源，现在只要满2年就免征营业税，选择的余地更大了。”市区鲁迅西路上金庭中介的工作人员说，“而对于出售者来说，原本也因营业税的问题房子在二手房市场中并不占有优势，现在可以说是在同一起跑线上了。”
新政出来后，对于无论是买房者还是卖房者来说都是利好，业内人士表示，二手房市场将会有个较大的突破，无论是刚需还是改善，都会将二手房列入考虑范围，一定程度上增加了市场需求。“估计近期看房的人会变多，二手房的交易量会上去，二手房市场或将迎来一个成交小高峰。”
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