[摘要] 以置换与买卖的形式完成房产过户的，届时此房产的营业税年限和个人所得税年限都是从过户之日起算起的，而通过赠与形式的过户，此类年限则是从之前那次的过户之日算起，这对之后的再次交易所需的费用会产生一定的影响，因此以何种方式，还需要根据自身实际来考虑、选择。
“我自己有一套124m2的非，是在2004年买入的，父母有一套87m2的，是在2003年买入的，现在小孩要上学了，想要把自己的房子和父母换一下，我用哪种方式划算？”近日，市民孟先生致电晚报绍兴楼市问答栏目，欲了解房产证换名的问题。
每当家里有孩子要上学的时候，家长们就开始考虑的问题，有直接购买的，也有与家中亲戚换房或过户的，但房产证的过户换名，并不只是换个名字这么简单，这其中的学问还是蛮多的。
笔者从绍兴市行政服务中心了解到，像孟先生这种情况，可以有3种过户方式——置换、赠与和买卖。这3种过户手续在税收的收取上有一定区别，下面笔者就为大家来比较下这3种方式，看看用哪种方式换房划算。
房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式，与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物与实物间的交换。以置换方式过户，只需要缴纳两套房子差价的3%作为契税。拿孟先生的两套房举例，假如父母的估价为90万元，自己的非估价为130万元，且两套房都已满5年，没有个人所得税和营业税的问题，置换则需要缴纳（130-90）×3%也就是1.2万元的税。
如果是以赠与的形式过户，直系亲属间的赠与，房子无论面积大小都只需要缴纳3.1%的契税，非直系亲属间的赠与则还需缴纳20%的个人所得税。除此之外，赠与过户还需要先进行赠与公证，赠与公证也需收取一定费用：20万元以下收取1%，20万～50万元收取0.8%，50万元以上收取0.6%。孟先生如果按照这种做法完成换房的，就需要支付大概是90×3.1%+90×0.6%+130×3.1%+130×0.6%=8.14万元的费用。
而如果是以买卖的形式将两本房产证换名，则相对比较复杂。按照规定，对于首套房来说，房产面积小于90m2的，契税是1%，面积90～144m2之间的契税是1.5%，面积在144m2以上的契税是3%，而二套房不论面积大小契税都为3%；此外，个人所得税的界定面积是144m2，面积在144m2以下的交1%，面积大于144m2的则需交1.5%的个人所得税，只有房子满5年且是住房的才不需要缴纳个人所得税。
像孟先生这种情况，需先将父母的房子以买卖交易的形式过户给自己，由于这是孟先生的第二套房，需要缴纳3%（90×3%=2.7万元）的契税，到时再将自己124m2的房子以买卖形式过户给父母，买入方在无房的情况下需要缴纳1.5%（130×1.5%=1.95万元）的契税，卖出方需缴纳1%即1.3万元的个人所得税。由于买入方与卖出方其实都是孟先生一家，所有费用都是由孟先生支付，因此通过这种形式完成房产证换名的，孟先生共需花费5.95万元的费用。
综合上述3种方式可知，以置换的方式来完成换房对于孟先生来说是划算的。不过需要注意的是，以置换与买卖的形式完成房产过户的，届时此房产的营业税年限和个人所得税年限都是从过户之日起算起的，而通过赠与形式的过户，此类年限则是从之前那次的过户之日算起，这对之后的再次交易所需的费用会产生一定的影响，因此以何种方式，还需要根据自身实际来考虑、选择。
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