[摘要] 过去，房企已经习惯基于“70后”改善和“80后”刚需的前提作判断，等“90后”都从“小屁孩”步入晚婚阶段时才发觉，“谁抓住“90后”，谁就抓住了房地产的未来”。
过去，房企已经习惯基于“70后”改善和“80后”刚需的前提作判断，等“90后”都从“小屁孩”步入晚婚阶段时才发觉，“谁抓住“90后”，谁就抓住了房地产的未来”。
人口普查数据显示，“80后”约2.2亿，而“90后”约1.88亿，“00后”只有1.6亿了，下降趋势明显！“90后”是群什么人，是非主流、宅男腐女、自私、拜金，还是独立、有创造力、行动力强？远非这么简单！
我试图建立一种“双螺旋”模型，一端是需求，另一端是产品，紧密相连。搞清楚“90后”的偏好，知道要为他们造什么样的房子，那么不管是白银、青铜、黑铁时代，你都有工开，有钱赚。
更个性——不爱标准化，空间多变化
需求端：个体意识爆棚，我就是我
“90后”成长于快速变化的大环境中，由于无经验可借鉴，他们强调通过自身的体验形成自己的思考和决定，具有强烈的质疑精神，标准化、同一化的东西难获欢心。
除了选择的自主性外，“90后”希望能更好地享受生活。他们极为重视个人生活空间，即使是租房，也会花很多时间和精力布置并沉浸其中，比如添置和摆放学习、家居类用品，在网上晒书桌晒房间等，展现独特的个人偏好，成为自我治愈、表达和享受生活的重要方式。
产品端——空间任我变
针对“90后”需求，产品设计中要突出一个“变”字，体现为3点：
（1）常规空间可变
常规空间通过改造，变成更酷、更多样化的新空间。比如万科构想的90后“4模式”大客厅，按居家娱乐、玩乐至上、健康活力、社交爱秀等个性化需求，设计成为影音室、游戏厅、健身房和聚会厅。
而像阳台这样不起眼的边角空间，通常都用作晾晒衣物、摆放盆栽、堆放杂物，通过改造却可变成变身洗衣机房，榻榻米、书房、休闲室、卧室、储物柜，看着就爽。
（2）增加“自定义”空间
户型应该提供“自定义”空间，可独立存在，也能与其他空间自由组合，形成各具功能的有机整体，制造1+1>2的效果。金地在今年5月推出的70~75m2“SMART+智慧”户型中，为年轻夫妻设计了“0.5房”。“0.5房”与主卧合并时即可变身衣帽间或化妆间，有了孩子后还可作为主卧内的婴儿专区，父母甚至不需下床就可快速起身照料。除主卧外，“0.5房”也可与次卧合并，父母来照料小朋友时可将其作为活动空间。
（3）用户定制房屋
要实现真正个性化就要定制房屋了，这在西方发达国家不是新鲜事，但在国内好像是土豪才能享受的事。2009年，天津阳光100·时光里曾推出了“滑动户型”，设计了安装在滑道上的“移动软墙”，板墙可以自由拆分滑动，有限度的组合空间。今年7月，远大住宅工业发布了Bhouse产品，44块PC（预制装配式混凝土结构）主体构件全部在工厂完成预制，利用高强度螺栓现场组装完成，就像搭积木，一定程度的实现定制。
更挑剔——我要设计感与人性化
需求端：不重品牌重设计
“90后”出生在经济快速增长而出生率放缓的年代，真正开始享受经济红利。相比“70后”“80后”，“90后”普遍希望能够“活在当下，不惧未来”，既要今天，更要明天，反映在住房需求上，就是追求实用主义至上的时尚和享受。
“90后”追求更鲜明的设计感，舒适的居住感，充满生机与活力、富有时尚气息的居家空间。品牌崇拜越来越难，“一见钟情”更为多见，只为喜欢而买。
对“90后”来说，品质生活一定是围绕个人选择，充满自我印记，通过有设计感的空间、人性化的设施，获得满足感和被尊重感。
产品端：有料、有趣、有人性
装修在精不在贵，看品牌更要讲品质。带装修的房子可随时入住更省事，而很多精装修房要么华而不实，要么奢华昂贵。像万科U8全面家居解决方案、恒大的9A五星级精装修标准，都是通过集约化采购、专业化施工，在降低装修成本的同时保障产品的优良品质。除了一线大品牌外，更要关注一些创新的“非主流”产品，它们更能符合“90后”的审美和功能要求。
增加生活情趣的设计。我特别提一下厨房，传统概念里厨房充满油烟和杂物，“白富美”进去，“黑油亮”出来。都说“90后”不做饭，厨房甚至都没必要设计，这是片面的看法，一是“90后”中有不少厨艺达人，展示欲很强，二是烹饪已逐渐摆脱义务劳动的性质，增加了感情交流、社交等丰富内涵。除了传统的封闭式之外，厨房可以提供多种选择，比如可从多个方向参与到厨房活动的“中心式厨房”，单方向隔着操作台和家人交流的“半开放式厨房”，兼顾与起居室对话的“半封闭式厨房”等等。配合合理的收纳设计、带有自动清洁功能的厨具，厨房完全可以变成一个富有情趣、美观方便的生活空间。
无处不在的细节。万科在屋门外和玄关处分别设计了爱心挂钩，开门时可以先把购物袋挂上再掏钥匙开门，玄关设有凹形台面和钥匙挂钩，进门后可以将物品放在台上，钥匙直接挂在挂钩上，防止丢失。在德国的普通住家里，5m2的卫生间同时设计了马桶和小便池，对女士会更卫生；墙上的电源开关几乎都是5厘米左右正方形圆角平板形状，黑暗中无需摸索也能很容易打开，安装在手肘能够到的高度，手里有东西时用手肘就可以撞开；所有的电源插座都是凹陷式的，确保电器插头与插座连接后不会有金属外露产生安全隐患。
更“懒惰”——我可以懒，房子要“聪明”
需求端：我是数码控，想变得更懒
根据百度调查显示，“90后”平均网龄7.53年，日均上网11.45，60.52%通过移动端上网，热衷于使用、更换数码产品，爱玩游戏，经常“撸啊撸”。在信息量爆炸的年代，年轻人更难长时间将注意力集中在兴趣不那么大的事情上，需要更加简单、便利、个性化、酷的生活。
“我想变得更懒”。“懒”并非是贬义词，人在追求“偷懒”的过程中，增加了思考的工作量，科技的发展史从某种意义上来说就是惰性的“进化史”。
产品端——住家智慧化
未来住宅必然是一个智慧住家，像华润万橡府项目与小米联合打造的能家居体验中心，就类似于一种以路由器为核心的集成化系统，通过路由器来控制电器、灯具、摄像头等设施。还有金地Life智能家系统，对安防、家电控制、声光&空气环境等多个居住子系统进行有效整合，同时打通家庭与社区的互联。
未来的智慧住家将逐步向物联网、人工智能发展，体现为3个方面，一是大数据记忆，各种智能设施都记录家庭成员的习惯，比如适宜的温度，喜欢的音乐，灯光的明暗等等，自动调整个性化环境，存储数据的介质可以位于设施自身，也可以存于云空间；第二是去中心化，不论是手机还是其他产品为核心的集成系统，本质还是中心化模式，既难以承载不断增加的设施接入，又因为过度依赖反而给使用者带来不便。物物相连，每个设备都有切换功能，而无需拿着手机或控制器操作，比如看电视时有人到访，那么电视就是监控器，电脑前也同理；再比如，在客厅看电视、听音响，当人去卧室时可以在手边的电脑操作，马上就可以将电视影像切换到电脑屏幕和音箱；第三就是人工智能，可以想象钢铁侠家里的生活场景，智能管家包揽一切，自主学习，自行控制。
更“孤独”——隐私小空间，共享大空间
需求端：独而不孤，话不投机半句多
都说“90后”是孤独、宅、自我，其实“90后”的孤独是“独而不孤”。
“独”是想保持自己的想法，维护私人空间，不愿意委曲求全做自己不想做的事情。我经常看见大街上、地铁中戴着耳机的年轻人，一副“别打扰我，我想静静”的架势。很多“90后”说自己内向、宅，实际上就是话不投机半句多。相比之下，“80后”在现实生活中更容易顾及周围人群的想法，妥协自己的要求，说好听些就是为了“合群”。
“不孤”则体现在刷存在感，渴望交流。“90后”渴望的存在感，不仅是通常意义的被需要，而是更重度的被关注和回应，可展现的舞台很多，但希望每个舞台都有观众为其鼓掌。同时，越来越多的年轻人开始寻找各种线下社交机会和空间，通过面对面交流，寻找同类人。
产品端：用居住空间置换社交空间
要私密，也要社交，私密空间我独处，出门我就能和朋友们开派对。万科·黄埔仓51平方米的复式公寓，楼下进门处是厨房和鞋柜等公共空间，楼上楼下房间相对独立，均有洗手间、大床、双人沙发小茶几、书桌、衣柜。楼下的房间多了个5平方米的小阳台，楼上的房间则多了个赠送的储物空间。两个小伙伴可以合住。
近两年兴起的长租公寓就是解决社交化问题的创新形式，基本思路是压缩公寓内部的公共面积，扩大租客共享空间。十几或二十平方米的房间内设有休息、洗浴空间，餐饮、洗衣等空间为共享，社区内还开辟多种聚会、视听、工作等公共场所，年轻租客离开自己的小空间就可以开展社交活动，租金也可以承受。
更务实——小而美的空间
需求端：平衡功能与价格，好生活不太贵
不排除部分家境优越的群体，但大多数“90后”本质上更为务实。很多“90后”从小就养成了理财观念，具备成本、的计算能力，他们能够平衡品质生活和收入的冲突。
好的生活不代表拜金，“90后”习惯于寻找高性价的产品和服务，他们努力在自己的能力范围内尽量过得有滋有味一些，在能力范围内找到“质量”好的。“90后”要的不仅是实惠的价格，更是自己喜欢的品质和探索发现的乐趣。
产品端：小空间也有大生活
对于家庭条件一般或者刚工作的“90后”，买房时要控制总价，小户型是。小空间还要容纳大生活，如何将社交、休闲、娱乐、学习、睡眠等空间通过合理的规划，在限定的空间提供安全、私密、卫生、整洁的高品质生活？
绿地推出的胶囊公寓面积约18平方米，容纳了一个卧室、一个带淋浴的浴室、设备齐全的厨房、衣柜、书架，甚至景观阳台。绿地还有一个44平方米的产品，居然可以做出4房，将收纳空间融入走廊、床头、楼梯下部，用玻璃移门划分出阅读区、视听区、休闲娱乐区，做到小空间也有大容量。万科也推出过类似的18m2和25m2的极小公寓，“灵活空间+通透视线+魔术家具”是小空间设计必备三件宝。
■小结
“90后”绝非只有我说的这5种特征，文中所写的产品难道“70后”“80后”不喜欢吗？重要的是不忘初心，围绕人的真正需求做产品，一句话，有人性的产品才有未来！
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