[摘要] 自8月26日央行降息降准后，本轮央行累计已经有五次降息四次降准。对于楼市来说，2014年11月以来的五次降息，相当于房价累计下降了9.2%-11.8%。
自8月26日央行降息降准后，本轮央行累计已经有五次降息四次降准。对于楼市来说，2014年11月以来的五次降息，相当于房价累计下降了9.2%-11.8%。
在央行降准降息、公积金二套首付下降到20%等政策刺激之下，9月已经显现出了一波高涨的入市热情。
从短期来看，楼市接下来几个月成交量将会出现比较大程度的反弹，与此同时，一些卖得快卖得好的楼盘，也会因为房源紧俏而出现价格上涨的情况。
卖得好的楼盘近几个月都在频繁涨价
上周末，记者接到湖墅北路某楼盘的CALL客电话，置业顾问表示他们8月下旬新开了一批房源，无论是位置还是视野都优于首次开盘的房源，所以均价也相应上调了1000元/平方米。
其实不仅仅是这一个楼盘。只要稍加留心就会发现，近市面上卖得比较好的项目，无一例外的都在渐渐调高销售价格。
位于未来科技城的建工·欧美金融城（EFC）就是典型的案例之一。9月下旬，EFC即将加推2期约200套酒店式公寓，包括精装LOFT和专属平层，预计折后总价48万元/套起。营销负责人邱国良表示，此次开盘的房源较7月份首次开盘的酒店式公寓相比，已经出现了300元/平方米的涨幅。
不仅是这批酒店式公寓产品，其住宅类产品也在随着每一次开盘上调价格。去年8月份EFC以11000元/平方米价格首开，今年五一小长假期间的开盘均价已经接近12500元/平方米，而8月末推出127套房源的均价达到了13500元/平方米，房源依旧在20以内售罄。开盘至今，EFC的住宅类房源涨幅已经达到20%-25%。
同样大幅度涨价的，还有持续大卖的绿城·运河宸园。该项目位于桥西板块，成交单价从去年12月份首开时候的26400元/平方米涨到了如今接近31000元/平方米，90平方米产品的单价在9个月时间内涨了4600元，涨幅为17.4%。
另一个主力户型136平方米房源则从32000元/平方米上涨至35000元/平方米，涨幅为9.3%。绿城·运河宸园项目营销总监黄家宇还透露，项目将于国庆过后推出压轴公寓——“楼王”，楼王仅有48套大面积房源，均价预计会接近40000元/平方米。
“我们项目是很典型的低开高走，‘高走’部分其实是在填补低开时候的价值洼地。”黄家宇举例说，目前运河宸园在售的主力户型均价不到31000元/平方米，周边某竞品项目的毛坯房均价在27000-28000元/平方米之间，“价差是3000元/平方米，而我们是全精装修房源，又是绿城的品牌，所以这个价格还是具备很大的竞争力，也得到了客户的认可。”
从近一年来看，杭州房价涨幅大的，绿地·旭辉城一定也榜上有名。去年年初，旭辉城推出的“T+精装90平方米”，还在以“封顶价180万/套”的优惠价销售，折算下来均价不到20000元/平方米；而7月25日推出7号楼90平方米精装修房源时，均价已经涨到26000-27000元/平方米。开发商方面表示，接下来要推的也是楼王，6号楼，单价一定会超过30000元/平方米。
有业内人士开玩笑说，融创·河滨之城是坐着火箭涨价的。
据记者了解，融创·河滨之城几天前刚以38000元/平方米的售价，卖掉了一套185平方米精装修房源，这个价格甚至超过板块内标杆性豪宅绿城·西溪诚园的尾盘在售价格。要知道，在去年10月河滨之城首开的时候，该面积段产品的销售均价仅为31000元/平方米上下。
河滨之城营销总监陈捷表示，这套房源位于3号楼，南侧就是余杭塘河，随着河滨公园以及楼盘园区实景呈现，这幢楼具备为优质的景观资源，所以价格相对较高。
“拿大面积房源来说，首开价格为31000元/平方米，今年3月加推的价格就涨到了33000元/平方米左右，随后，基本是以一个月1000元/平方米的价格在稳步上浮，目前在售139、185平方米户型，如果是一线临河的，售价确实达到了38000元/平方米左右。”陈捷认为，按照地块所处位置来说，周边有大量的高素质人群亟待优质产品用来改善，而随着绿城·西溪诚园一手房售罄，河滨之城当仁不让成为改善。“而且在很多精装品部件、户型设计等方面，我们都做了非常多的提升，比如长度接近12米的南向阳台等，都是板块内的设计优势，所以一直供不应求，有的客户一买就是2套。”
陈捷透露，9月中旬河滨之城将开放“90平方米小豪宅”的实体样板房，开盘均价会在28000-29000/平方米上下。和去年底90平方米精装修首开时的价格相比，涨幅在8000元/平方米左右。他还补充说明道，“这批房源将成为河滨之城后一批30000元/平方米以内的90平方米精装产品。”
不可忽视的是，市场上确实有诸如上述提到的项目存在涨价或计划涨价，不过这些涨价行为也大多“事出有因”。房源位置、精装毛坯等配置不同而体现的价格差是其中一部分，另如很重要的涨价原因是因为前期房源定价偏低，后续调价是根据市场的随行就市。再者就是因为利好支持、配套完善等实实在在的砝码在支撑价格上涨。
譬如绿地·旭辉城，从旭辉城到达8万人体育场、国际博览会议中心、城市之门、网球中心、游泳馆和两个大型地铁上盖综合体，基本步行都可以实现，同时一路之隔还有地铁6、7号线保障交通出行。经过G20峰会和亚运会的双重利好刺激，各方信心均支撑着旭辉城的价格一升再升。
政策利好下或有项目跟进提价
目前，5年期以上房贷利率已降为5.15%，个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%，对比来看，现阶段的商业房贷利率几乎是近10年来的低水平，而公积金贷款利率也处在历史低水平。
对于购房者而言，连续的降息背后，买房到底能省多少钱？以贷款100万20年期为例，降息前月供为6822.52元，降息后月供为6682.7元，每个月减少约140元，20年下来降息前的本息合计是163.7万，而降息后为160.4万，共能节省3万多元利息。
某改善型楼盘负责人向记者表示，降息、公积金降首付政策发布后，他们已经计划将后续开盘的组团提价3%左右，也就是每平方米1000元。
“我们从去年下半年开始就没有调过价格，优惠力度也不是很大，但成交量一直还可以。这次政策出台后，无论是对我们开发商的信心还是购房者的信心都起到了积极作用，所以想借着这个契机，开始我们本年度的次调价。”但该开发商负责人表示，终是否调价，还是会征求意向客户的意见，“已经让置业顾问联系各自的客户了，把调价信息通知出去，看看客户的反应再做决定。”
另一家楼盘的负责人表示，从他们的楼盘情况看，今年中旬开始客户的购房心态就比较急迫，且购房周期明显缩短。“降息是节约了购房成本，降公积金贷款首付比例是降低购房门槛，这两者都可以促进有需求的购房者入市，也会加快客户买房进度。”据了解，这个项目原本要在今年四季度一期房源交付之后才开始落实提价方案，但目前计划在两周内敲定提价方案。“正好可以利用这两周时间观察市场，同时看看周边项目有没有做出价格调整。”
某国有房企的市场部负责人认为，政策利好主要提振了购房者的入市信心，本质是降低交易成本、促进需求。但从房价而言，尽管房价会涨，但绝不会像2009年那样大涨。“买卖双方都非常理性了。”
涨价楼盘仅占39.5% 仍有楼盘在以优惠价销售
本月初统计的一份数据显示，8月杭州共有438个楼盘产生实际签约，其中，173个楼盘的成交价格环比7月出现上涨，涨价的楼盘数量占到成交楼盘数量的39.5%。
也就是说，有涨价行为的楼盘还不到开盘总量的半数，仍有60%的项目维持原有销售价格，甚至依旧在做优惠促销，也就是在降价。
“高库存的压力持续存在，这才是制衡市场整体价格面的主要矛盾。”透明售房研究院院长方张接对此表示。据透明售房网数据显示，截至9月9日17:00，杭州市区新建商品房存量库存为155804套，虽较高值已有回落，但依旧处于高位。其中，住宅存量达到93539套。
15.5万套的库存中，主城区占7.7万套，其中住宅3.9万套；余杭区占5.6万套，其中4万套住宅，萧山区占2.1万套，其中住宅占1.3万套。同时，从各个区域分布来看，供应量处于极不平衡状态，分化较为明显。
例如临平山北、城东新城九堡一带、大城北、大城西等板块供应量较多，去化压力非常大，所以这些板块几乎不存在涨价现象，维持低价去库存依然是主旋律。而滨江、桥西等板块则供求关系比较正常，成长性较好，所以有卖得好的楼盘因此出现涨价行为并不奇怪。价格走势不均也是市场出现分化的现象之一。
譬如存量大的临平山北板块，供应量来自金都·夏宫、绿城·蓝庭、赞成·香颂、众安·理想湾等15个住宅项目，这些项目近期的成交均价基本都在7000-8000元/平方米左右，去化速度相对缓慢，所以优惠力度不断。
例如众安·理想湾目前正推出清盘活动，89平方米高层一口价54万/套、120平方米高层一口价70万/套；金都·夏宫均价7400元/平方米，大户型存1万抵8万，小户型存1万抵5万；金帝·海珀均价7000元/平方米，存1万抵4万。
由此看来，库存量饱和的区域内，多数项目的开盘价格都与前期相差不大。所以未来的一段时间内，尽管有项目会逐步调价，但市场依旧不会出现整体面普涨的态势。
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