[摘要] 住房是老百姓一辈子的大事,而房地产业又是事关整个国民经济稳定增长的重要支柱。近几年,我国房地产库存居高不下,供需之间的结构性矛盾越来越突出。2015年末,商品房待售面积达71853万平方米,创下历史新高。面对7亿多平方米库存,地方政府该如何落子布局?
住房是老百姓一辈子的大事，而房地产业又是事关整个国民经济稳定增长的重要支柱。近几年，我国房地产库存居高不下，供需之间的结构性矛盾越来越突出。2015年末，商品房待售面积达71853万平方米，创下历史新高。面对7亿多平方米库存，地方政府该如何落子布局？
去年房地产库存7.1亿平方米
根据国家统计局新公布的数据显示，2015年末，商品房待售面积达到7.1亿平方米，为历史高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。
与待售面积上涨不同的是，2015年全年，房地产投资对经济增长的贡献率已降到了0.079个百分点，成为历年年度的低值。
省会城市刚需旺 县级城市压力大
房地产库存压力到底有多大？以河南省为例，据河南省统计局数据显示：截至2015年底，河南商品房待售面积为3606.83万平方米。而据河南省住建厅统计，目前该省已经批准预售的商品房库存量达到了1亿1161万平方米，平均销售周期17个月。按照房地产行业的说法，销售周期在7到12个月为正常范围，超出12个月就存在较大的库存压力了。
此外，河南房地产市场有着明显的区域分化，省会城市郑州，刚性需求旺盛导致房价稳步上涨，库存量并不大。而其他省内城市，尤其是县级城市的库存压力就相对明显。
如何去库存？中央放出六大招
为破解这一难题，在去年底召开的中央经济工作会议上，明确了多管齐下的去库存措施：
①加快农民工市民化；
④要发展住房租赁市场；
⑤鼓励地产商适当降低商品房价格；
⑥要取消过时的限制性措施。
46个限购城市仅剩5个未取消限购
“取消过时的限制性措施”，文字虽少却很直接，明确了新一轮房改的基本方向，各地也随之而动。继1月20日四川省传出全面取消住房限购限价政策后，同样的消息一周后也从广东省传来。27日广东省透露，将取消限购限贷等调控政策，但并非强制性的，尤其对于广州、深圳这样的大城市，具体政策仍由各地根据市场作出判断。
据统计，截至2016年1月22日，46个限购城市，仅剩5个城市（北京、上海、广州、深圳、三亚）没有取消限购。其中，北京限价、限贷政策已放开，但不考虑取消限购。不过，这已经足够说明取消限购是大趋势。
县级城市农民工购房意愿占比超八成
据介绍，在省辖市一级城市，农民工购房所占比重达20%左右；在县级城市，农民工购房意愿更加强烈，所占比重能够占到60%；而有些县城农民工购房比重可以占到80%。
对此，一些地方在“放松限购”的同时，还通过“放宽户籍”等方式鼓励农民购房。比如去年7月初，广西北海、玉林等部分城市出台新政，居民可以在南宁市购房，并落户南宁。而在可查到的城市中，出台上述类似政策的地方遍及中国的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部则有武汉等城市。
农民购房政府给补贴 解决子女就近入学
记者在走访中发现，农民工进城购房需求主要集中在改善居住条件、子女教育、赡养老人以及适龄青年结婚等方面。去年10月，河南省发布了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，明确说明鼓励有条件的地方，对农民和外来人员进城购买首套商品住房，给予一定比例的购房补贴，或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。
“原来不是一直在看房嘛，现在正好政府补贴嘛，一平方补助二百，省了两万多块钱嘛，也知足，满足了。”一位在河南漯河买房的农民工说。
除了直接的住房补贴，在农民工关心的子女上学问题上，河南省也有实实在在的政策：农民工进城购房，享受子女同城的教育权利，在居住地就近入学，不得收取额外任何费用。
加快新型城镇化进程 因地制宜循序渐进
思路清晰的“房地产去库存”办法，其根本还是推进新型城镇化进程。而随着户籍制度改革的逐步推进，让农民工进得来、住得下、过得好，才是加快新型城镇化速度的必由之路。不过，专家也指出，一项新的制度改革，要避免一哄而上的做法，切勿操之过急。“我们已经有60多年户籍制度，想把它一下子或者几天之内几个月之内，把它完全的解决是不太可能的。”
除了户籍，在农民工成为市民的过程中，农民的土地问题、原有的农房如何解决，也是一项急需解决的难题。为此，一些地方加快了农村土地制度改革进程，解决农民在农村的后顾之忧。以河南为例，规定凡在城镇购买商品住房，保留进城落户农民在其原户籍地土地承包经营权不变，宅基地使用权不变，原有集体财产权益不变。
专家表示，通过去库存来倒逼政府改革，不仅能够破解房地产市场难题，更能进一步加快城镇化进展。所以因地制宜的详细方案和长期规划方案，才是真正治本良策。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
