[摘要] 开发商逾期办房产证，赔付的违约金出现三种计算方式，差距居然有33倍之多，能否按照最高的计算方式主张违约金？签了商品房买卖合同，但因国家政策有变无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同，违约责任究竟该由谁承担？
为实现“遏制房价过快上涨”，中央分别于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，连续5次出台加强和改善房地产市场的调控政策，特别是实行了限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，商品房价格过快上涨势头得到遏制，商品房价格涨幅逐步回落，但纠纷也呈现多发态势。
房地产新政之前签订的商品房买卖合同，因服务买卖双方签订合同之前交易的市场背景在房地产新政实施后发生重大变化，导致了各方对实施新政前订立的商品房买卖合同或继续履行、或变更、或解除、或承担违约责任、或双方免责等发生分歧而产生纠纷。
市民黄女士就是其中一个。2010年3月她与开发商签订合同，购买一套总价为60万的房屋。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向开发商支付了首付款。但签合同不久，“国十条”出台，办理贷款中银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与开发商签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的首付款。但开发商拒不履行，双方由此发生矛盾。这个责任究竟由谁承担？有关人士认为，这种情况属于无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
“蓝皮书”显示，政策变化导致黄女士之类纠纷情况增多。比如，首付比例提高，导致买房人不愿意或无能力增加首付而要求解除合同；房贷利率提高，无能力货不愿意增加利息；通过认购、订购、预订支付了定金作为买房担保，但新政实施后再签订合同，房地产管理机关不予登记备案或过户……
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