三四线城市“底子弱”压力更大
业内人士分析,除经济下行压力大、房地产供应快于销售增速等共性因素,部分二线和三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等,是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。相比之下,一线城市对此的抗压性要强一些。
宏观经济形势影响,商品房供应快于销售增速。2010年以来,为遏制部分城市房价过快问题,国家实施了增加商品房供应和抑制投机投资性需求的差别化信贷、税收等综合性政策措施,昆明市于2011年实施了限购政策。而2014年以来,国内经济下行压力加大与上述政策效应叠加,商品房供应快速增加,销售增速却逐步放缓,市场供求关系已发生明显变化。
“现阶段的供应过剩和需求放缓一定程度上是以往‘大一统’式房地产政策弊端的显现,导致供需的剪刀差越来越大。”周大研说,部分城市的购房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打压了,与此同时供应却是明显放大。
尽管2月1日的政策出台再次降低非限购城市房贷“门槛”,意在刺激市场需求化解过剩库存,但效果仍有待市场观察。“目前市场分化明显,预计对于该政策各地执行力度不一。”专家说,一线城市限购,不执行新首付政策,但对心理预期影响较大。预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市银行放贷谨慎,执行可能性并不大。
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