[摘要] 5月7日，扬州出台购买成品房可获政府奖励的政策，引发了全国关注。部分人士认为，扬州购房新政系地方政府的变相“救市”，应当叫停；更多的业内人士则表示，扬州购房新政和“救市”无关，仅是推进住宅产业化的政策落地。
记者注意到，扬州新政与近期密集出台的地方楼市政策一起，被纳入“微调”的范围。
记者根据北京中原地产及各地房管局公开文件统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，约有30个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
在4月下旬集中出台的新政，则主要集中在住房公积金政策的调整，约20-30个地方调整了公积金贷款使用率和额度，使其向有利于首套房的方向发展；武汉、广州等地还重申，公积金贷款可以两成首付，八成贷款。
上述地方微调实际上都被默许。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，仅此前芜湖、佛山、上海等城市出台的政策，涉及变相松动二套房限购，属于明显“救市”行为，因而被叫停。
放松还是继续收紧的拉锯战，进入白热化。然而，整体松动仍未有迹象。
针对4月下旬多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”说法，王珏林在4月末明确向本报记者表示，“此消息我也看到了，没听说。”同时表示，目前住建部不可能实施新的刚需刺激政策。
住建部房地产司相关负责人也证实没有新的消息，“住建部有关‘抑制投资需求，支持居民合理购房需求’的政策一直未变。”
张宏伟等业内人士认为，目前大多数“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕促进“自住需求”进行，并没有偏向投资性和改善需求。比如贷款利率的下调只针对首套房，公积金贷款的使用主体是刚需购房者和一小部分改善性购房者，普通住宅标准提高之后，通常也只有首套房的购房者才可以享受到契税的优惠。
“只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。”北京一大型开发商内部政策研究人士对本报记者说，北京等城市的普通住宅认定标准调整，就是减轻了自住购房的税费负担。
从实际效果来看，这个税费调整对成交量并没有多少促进作用，以北京为例子，最近两个月成交量依然低迷，市场仍在调整周期。
从以自住需求为主的大型房企如万科、保利等销售业绩来看，其4月份销售出现环比下滑，万科更下滑30%，也从侧面说明上述微调的刺激作用有限。
扬州是否踩线？
但在此番扬州是否踩线的问题上，业内人士分歧明显。
扬州房管局在关于新政的“说明”中强调，加强对成品住房建设的政策支持：对新批准开发建设的成品住房基础设施配套费给予缓缴；对涉及成品住房的开发贷予以支持；对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，涉及90（及以下）-144平方米精装修新购房源。
中指研究院南京分院有关人士认为，该政策是去年10月扬州市发布的鼓励成品房政策的延伸，仅针对成品房，也就是精装修，估计仅有10-20%的项目能享受这个优惠，影响很有限，不宜过度解读。
东兴证券分析师郑闵钢也认为，在开发商普遍降价保销售的市场下，6‰到4‰的奖励影响力度很小。
郑承认，今年以来扬州的销售成交一直徘徊在较低位，此优惠政策可能减弱购房者等待价格进一步下降的预期，后市会加大扬州的销售上升；但由于今年以来扬州商品房成交均价一直在9800 元以上，高于去年平均8000 多元的水平，6‰至4‰的奖励优惠，远不足以抵消销售价格的上升。
此间有市场人士更担忧，扬州新政会带来调控放松预期的负面示范效应，
“扬州这个政策我觉得就是放松，补充说明没用”，北京中原地产总监张大伟说。
张说，如果扬州新政没有叫停，可以说是政策触底，不会再那么紧了，因为扬州毕竟没区分刚需，是无差别的政策，这对市场心理预期的影响远超过政策本身，引发市场调控转向的遐想。
并且这一政策，或许给一些原来资金紧张的开发商带来了喘息空间。有不愿透露姓名的扬州开发商对本报记者表示，这个政策出来后，计划把毛坯改精装，希望可以享受开发贷优惠。虽然交工推迟，但或许可以多卖房子回笼现金。
光大证券分析师万知也认为，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售，显示出地方政府救市比以往更为急切。未来随着实体经济下滑，地方政府救市过关的可能性将大增。
微调的多元路径
另有不便具名的分析人士表示，扬州新政若被通过，意味着购房补贴、退税等政策或许会成为下一步调控微调的又一手段。而限购、限贷整体上并无根本的改变。
截至5月8日，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市仍然全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。
包括万科、保利等多家房企在内的高管人士对本报记者表示，房价回归合理，不仅是降价可以实现的，还可以通过提高居民收入水平、政府对特定人群给予实物或货币补贴及减税、退税等形式等进行。
万科董秘谭华杰曾对本报记者说，调控的意义还在于，让自住买房的人真正感受到，“我买房比以前容易了”。从国际经验来看，政府拿出钱来对首套房购买者贴息、减税也是通行做法，未来都会逐渐被纳入思考的范围。
事实上，经本报记者查询，在扬州之前，已经有杭州、重庆、芜湖、深圳等地有条件给予一些特定人群购房补贴，或现金或实物，重庆是以退税形式进行补贴，基本涉及的是首套房，中低收入人群或引进型人才。
而扬州的做法相当于是退税。
张大伟告诉本报，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的10%左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税。扬州市房管局有关人士也证实了这一点。
杨红旭则认为，即便要补贴购房人，也得考虑范围。
“扬州的方案规定144平方米以下户型皆可享受补贴。补贴针对的是房子，而不是购房人。但如果一个家庭已有5套房子，出于投资目的新购普通住房，能算作合理的自住需求吗？凭什么要给这样的投资者以财政补贴？”杨说。
他提出，鉴于目前中央调控楼市的指导方针，即便补贴，范围也应仅限于：首次购买普通住房的人，扩至二次改善性购房者。
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