[摘要] 深圳房企佳兆业，在上周全面爆发债务违约危机。近10家深圳房企频现“房源被锁”怪象，引发市场高度警觉。重组传闻在路上，业主维权又突然爆发。这些是否将引发深圳地产业重新洗牌。而一直以来，深圳楼市都是中国房地产楼市的风向标，深圳楼市出现的变化会不会蔓延到其他城市？佳兆业的黑天鹅事件，是否会让楼市“一叶知秋
佳兆业事件引发的危机
多家房企房源被锁
1月14日，有媒体曝出荣超地产位于深圳福田的荣超大厦133套房源遭到管理局锁定，但仅一天之后就恢复了正常。
1月15日，花样年又被曝出其在深圳宝安的4套房源被锁定。消息出来后，花样年的股价一度急跌16%。截至1月15日收盘，花样年股价下跌4.65%。
1月16日，市场再次传出中海地产、招商地产、中粮地产、卓越等多家房企共上万套房源被锁。
据悉，深圳市规划和国土资源委员会网站显示，中海阅景花园项目1号楼至4号楼大面积处于管理局锁定状态，5号楼至7号楼均处已备案状态。据初步统计，中海阅景花园被锁房源达2888套，占全部房源超九成。
央企中粮地产旗下楼盘也在此次锁盘队列中，中粮地产旗下位于宝安项目鸿云花园有部分房源处于管理局锁定及自动锁定状态。此外，招商地产位于深圳宝安区的“招商锦绣观园”项目共计2384套房源全部显示为“管理局锁定”。
据统计，按照预售证2011年1月1日以后开始统计，被管理局锁定的开发商数量超10家，粗略统计涉及锁定房源超过16800套。
同时，这些被曝房源被锁的上市房企股价开始呈现不同程度下滑。当日上午，中海地产股价曾急跌近7%。鉴于此，这些诶开发商纷纷开始发声澄清。
1月16日，深圳市规划和国土资源委员会在官网回应“锁房源”一事。深圳市规土委内部人士解释称，“锁定”主要有五种情况，一是因关联业务办理要求，需要暂时停止销售；二是预售合同签订，上传数据后未即时备案，系统也会自动锁定；三是因涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其它调查案件；四是因司法或其它调查案件的问题；五是法律法规规定的其它情况。
综上，房源锁定或限制产权可能存在以上多种原因，建议不应过度解读，以维护良好市场环境。
房地产系统风险
尽管此次佳兆业“违约门”事件的导火索源自其董事长郭英成被调查，在表面上看是“个例”，但有业内人士认为，佳兆业或许正在打开中国房地产行业系统性风险的潘多拉魔盒。
中国社科院金融研究员易宪容就认为，佳兆业集团贷款违约，就是当前国内房地产市场周期性调整过程中逐渐暴露市场风险和经济风险的一个案例。
首先，房地产行业自身面临的风险正在逐渐释放，房地产行业已经被多家机构看作是2015年中国经济风险中的首要风险。
一方面从内部来讲，是国内房地产市场的持续低迷，房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至于收缩；而且受早期房地产暴利以及房地产调控政策影响，房地产企业在国内的融资很大一部分通过包括信托在内的影子银行实现，融资成本居高不下；而当前一旦遭遇销售不畅，很容易造成资金链断裂及风险暴露。
另一方面外部融资环境正在持续收紧，中国房地产企业海外融资成本和融资通道也正在收紧。
去年中，国际清算银行就提醒，中国企业海外负债敞口中房地产企业占比较高，国内房地产周期调整叠加美联储升息及人民币贬值，将带来极大的再融资和偿债压力，是中国企业海外风险的一个重要集中点。
而目前的数据似乎正在显示以上两大风险都在暴露过程当中，继2014年的房地产周期性低迷之后，机构普遍认为2015年上半年房地产仍将持续下行。
银行及地方债务危机
而鉴于房地产市场在整个中国经济体系的占比，房地产市场的风险一旦暴露将进一步蔓延到其他领域，甚至开启整个金融系统的风险。
房地产市场持续低迷将陆续蔓延到其他领域，这其中值得关注的就是地方债务及银行债务问题。
对银行业的冲击，逻辑也非常简单，一方面是贷款的坏账率，另一方面是抵押品的价值重估。
标普银行业主分析师廖强在日前的一次研讨会上就表示，至少在未来一两年内房地产市场低迷或将持续，归因于开发商出清高库存。若市场整固演变成全面暴跌，我们认为银行的信贷损失可能会极高。
另外从抵押价值来看，廖强表示，中国30%~40%的企业贷款以房地产和土地作为抵押物。因此物业估值的明显下降，甚或持平，都可能显著削弱企业借款人借新资金满足业务和财务用途的能力。
至于房地产行业对地方债务的影响则是通过土地出让金规模降低对土地财政的影响实现传导，其中逻辑如下：
房地产市场走势影响土地出让金规模，而土地出让金又是地方政府财政收入中很重要的一部分，同时也是地方政府债务主要的质押资产，房地产市场持续低迷引发房地产市场再投资增速放缓，土地出让金规模锐减，之后的效应不言而喻。
德意志银行的研究报告认为，2015年上半年中国政府财政收入将受到土地出让金规模缩减影响呈现负增长；另外一方面，房地产投资和基础设施建设投资增速放缓将导致地方经济增长承压。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
